#167 Mira, si pudiéramos hacer una foto al estado actual de pisos vacíos encontraríamos 4 casos. Excluso los alquileres turísticos.
a) Los pisos que no se alquilan porque patata. No se alquilarían nunca en ningún escenario.
b) Los pisos que se alquilan durante la temporada estival, a trabajadores que se desplazan para cubrir la demanda de trabajo.
c) Los pisos que se alquilarían pero no se alquilan por falta de garantías.
d) Los pisos que están en alquiler pero están pendientes de encontrar un inquilino adecuado. Esta situación de vacío es temporal.
Bien.
Sobre el a) no podemos influir de ninguna manera pero sobre los otros 3 sí. Pero empecemos por el más obvio, el d). Cualquier cosa que se ponga para alquilar no se alquila de forma instantánea. De media, digo. Ahora bien, esto se puede exacerbar hasta el punto que la vivienda esté vacía durante más tiempo del normal* (entendiendo normal por el tiempo que estaría vacío si no hubiera riesgo en la operación) simplemente porque el propietario quiere estar seguro en la medida de lo posible de que el inquilino cumplirá con su parte. Como caso extremo te podría decir lo que me ocurrió en Madrid hace unos 10 años pues te pedían casi que se la chuparas al propietario: mes corriente, fianza, depósito y aval bancario de 6 meses. Ya podías entregar nóminas conjuntas de los padres de todos los estudiantes que iban a residir ahí que... se lo pasaban por el forro de los cojones.
Es fácil imaginar, pues, que el propietario pierde meses de alquiler a costa de buscar al inquilino correcto en el sentido de causarle los menos problemas posibles, por lo que estaría dispuesto a bajar el precio a cambio de alquilar más meses si tuviera la certeza (o una certeza mayor) de que no va a tener problemas. De hecho, es algo que ocurre de forma constante: a un desconocido le cobrarías 1000€ pero a un conocido le vas a cobrar menos porque piensas que te dará menos problemas. La motivación es clara: más vale malo conocido...
El caso c) se basa en lo mismo que el anterior, solo que el propietario es todavía más desconfiado. Es posible que dentro de cierto tiempo necesite esa propiedad (porque alguno de sus hijos esté a punto de emanciparse, por ejemplo) o que simplemente no confíe en absoluto en ningún inquilino y prefiera simplemente no alquilarlo antes que asumir los riesgos.
El caso b) es algo más complicado de explicar desde el punto de vista del riesgo, puesto que entran en juego un precio de alquiler mayor, la no declaración de impuestos (ya que la gente que va a trabajar a una zona de forma temporal es poco probable que pida el cambio de residencia) además de una mayor seguridad de que no te van a joder, o si te joden será por poco tiempo.
A todo esto hay que sumarle que el mercado inmobiliario es super elástico: en España la gente no se emancipa ni a tiros simplemente porque no se lo pueden permitir económicamente hablando.
A+B+C+D+E+...+Z.
El mercado inmobiliario no tiene nada de especial. No hay ninguna matemática rara puesto que el riesgo de impago existe para todos los propietarios, tanto aquellos que aún no tienen inquilino como los que sí lo tienen. Reducir ese riesgo implicaría no ya mejorar la situación de aquellos propietarios que en este momento estén alquilando propiedades sino que empujaría a muchos de los que no lo hacen por miedo a hacerlo lo que, en conjunto, empujaría los precios a la baja. Aumentar en un mero 5% la cantidad de pisos en oferta en un mercado elástico ya es significativo para los precios.
https://es.wikipedia.org/wiki/Elasticidad_precio_de_la_demanda
