España, un país cada vez más de inquilinos que de propietarios

Prava
#270Kartalon:

¿A qué te refieres con que el suelo está liberalizado y porqué asumes que lo está en países como Alemania o Reino Unido donde se vive mayoritariamente en casas?

En España no te dejan construir en la mayoría de lugares (y cuando te dejan es después de un proceso lento y caro. Aquí literalmente tardas varios años en sacar la puta licencia de obra, y eso asumiendo que haya un Plan aprobado y tal), lo que implica que el suelo no es libre, no está liberalizado. De ahí que la gente por cojones tenga que vivir en los núcleos de población porque literalmente no hay alternativas. Por eso luego nacen otros problemas como que todo está en Madrid (y 4 urbes más) y que se nos vacían muchas CCAA, porque lo concentramos todo de forma absurda.

Mira estos datos. De las 9 ciudades más densas de Europa tenemos... 3! Cuando tenemos la densidad media más baja de la UE!!!

https://www.worldatlas.com/articles/the-most-densely-populated-cities-in-europe.html

Eso es lo que no tiene sentido ninguno.

Inglaterra y Bélgica tienen 4 veces nuestra densidad de población. Alemania 3 veces... y aún y todo vivimos más en pisos que ninguno de esos países cuando si algo tenemos, y de sobra, es extensión para no tener esa necesidad.

Y no me creo que la gente viva en pisos y no en casas por gusto, sino que literalmente no hay alternativa, dado que hay super poco suelo disponible y, por ende, se construye muy en vertical. De hecho en España lo que dice la ley es que NO puedes construir sin permiso, cuando en Alemania aparentemente está recogido en la constitución que tienes derecho a hacerte una casa sobre tu propiedad.

#270Kartalon:

amén que el último interés de todo el suelo del Reino Unido reside en la corona británica si no me equivoco.

En uno de los países más sólidos en cuanto a seguridad jurídica lo que dices no tiene uso ni valor ninguno. Y... ¿seguro que no existe la propiedad horizontal? Así por encima he visto lo del freehold y leasehold y parece que sí puedes comprar un apartamento (leasehold) y comprar también el freehold a pachas con el resto de propietarios. Vale que hay que hacerlo a parte y no es com en España que lo tienes de facto... pero aparentemente (y desde la barra de bar, que no vivo allí y creo que tú sí) según lo que he visto aquí sí es medianamente posible.

https://www.justlanded.com/english/United-Kingdom/UK-Guide/Property/Buying-an-apartment

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Kaiserlau

La solucion es Coruscant

Kartalon

#271 En el primer párrafo no respondes en absoluto a mi pregunta. Supongo que con suelo liberalizado te refieres a que la situación por defecto de una parcela es como no urbanizable y para convertirla en urbanizable hay que justificar su cambio de uso, algo que ha sido el caso en España prácticamente siempre menos cuando ha estado vigente la LS98 de Aznar. Te puedo asegurar que este es el caso también en el Reino Unido (como puedes comprobar aquí - full disclosure, trabajé durante tres años en la compañía que gestiona este portal web). Ya no es que se considere si es urbanizable o no, es que he visto casos de pubs cerrados en medios de ciudades que el propietario quiere cambiar el tipo de uso para hacer apartamentos y durante años el council le deniega la aplicación (ej. The Flapper en Birmingham, a @pirobiro seguro que le suena). Te aseguro que el proceso es largo y costoso, y para grandes infraestructuras lleva años ya que hay que ir parcela por parcela y en el Reino Unido la mayoría del territorio rural está bastante fragmentado (ver proyectos como HS2, en el que el proceso de Compulsory Purchase Orders lleva años involucrando a varias compañías). Ignoro como está regulado el uso del suelo en Alemania, pero como mínimo necesitarás un "baugenehmigung", los cuales dependen de las autoridades locales (fuente), por lo que en Alemania tampoco puedes construir sin un permiso como tú dices.

Por lo tanto, tu correlación es absurda, ya que no existe, el país de Europa donde las casas son más comunes (Reino Unido) sí tiene leyes que regulan el uso del suelo. La razón por la que los españoles vivimos en piso responde principalmente, como ya he indicado, a factores demográficos e históricos, principalmente porque el "boom" de las ciudades se produjo en momentos históricos completamente distintos.

Fuente

Por ejemplo, Birmingham sufrió un gran boom durante la revolución industrial en los siglos XVIII y principios del XIX (fuente), cuando aún no existían las técnicas de construcción actuales ni mucho menos y sólo se podían construir casas, por tanto muchos barrios enteros son casas de esos siglos, casas que precisamente por las estrictas regulaciones de construcción no se pueden demoler. Verás que es mucho más común "reconstruir" por dentro estas casas para hacerlas pisos que demolerlas para hacer pisos modernos.

Sin embargo ciudades como Barcelona no verían su primer boom hasta finales del siglo XIX (Barcelona integró los municipios del ensanche en 1897) y, con la guerra, la gran expansión de las ciudades españolas no se produjo hasta la segunda mitad del siglo XX. Por lo tanto, no hace falta nada más que darse un paseo por las calles de Barcelona para darse cuenta de que la mayoría de edificios se construyeron en la segunda mitad del siglo XX, cuando las técnicas de construcción distaban mucho de las del siglo XVIII en el que se construyeron muchas de las casas inglesas que conforman estas ciudades.

Obviamente esto genera una cultura y una estructura de ciudad y por ello, aunque sea más eficiente a día de hoy construir edificios, mucha gente en el Reino Unido es reticente a vivir en los mismos ya que se asocian a un menor status social, algo que no sucede en España donde mucha gente ve un buen piso en buena zona como algo más deseable que una casa pequeña y estrecha al estilo inglés que te requiera usar el coche a diario. Amén que una ciudad inglesa está más preparada para ofrecer servicios más distribuidos geográficamente que una ciudad española donde la periferia tiene menor acceso a ciertos servicios (un ejemplo claro que llama la atención a cualquiera que va a estos países, es la diferencia en como se gestiona la recolección de residuos). Lo cual promociona que a día de hoy se sigan construyendo más casas en Reino Unido aunque cada vez hay un mayor incremento en la construcción de pisos.

El marco legal también afecta (ver fuente enlazada arriba), la ley de propiedad horizontal precisamente se crea para fomentar este tipo de vivienda al necesitarse en los 60 incrementar el número de viviendas en las zonas urbanas.

"Leasehold", como su propio nombre indica, significa que tu propiedad está atada a un alquiler (lease), que de media suele durar unos 100 años. Es decir, que tú pagas 200K libras por ejemplo, y eso te da el derecho a esa propiedad durante 100 años (con limitaciones, lo mismo no puedes hacer obras), pero después todos los derechos de la propiedad vuelven al propietario del terreno (free holder) salvo que decida extenderse (bastante bien explicado todo esto en la web del gobierno británico). Existen otros modelos legales para comprar un piso (ej. cooperativas, shares, etc...) pero son muchísimo menos comunes y aún así no comparables con la LPH española.

¿Conclusión? Como ya he señalado la vivienda social no es una solución mágica y exige de una cuidadosa gestión, pero es una herramienta que permitiría a las administraciones cierto margen de actuación, herramienta que en España es inexistente en comparación con otros países europeos. La "liberalización del suelo" no es que no sea una solución mágica tampoco (que es obvio que no lo es), es que directamente carece de ningún tipo de sentido y equiparación en otros países europeos y la única realidad de que este mantra lo repitáis alguno es porque os lo han metido en la cabeza sin ningún tipo de evidencia aquellos que quieren enriquecerse con otro boom urbanístico.

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Drakea
#273Kartalon:

La "liberalización del suelo" no es que no sea una solución mágica tampoco (que es obvio que no lo es), es que directamente carece de ningún tipo de sentido y equiparación en otros países europeos y la única realidad de que este mantra lo repitáis alguno es porque os lo han metido en la cabeza sin ningún tipo de evidencia aquellos que quieren enriquecerse con otro boom urbanístico.

Esto es un poco absurdo. Los grandes propietarios lo que quieren precisamente es que no se liberalice. El comportamiento de un monopolista/conglomerado oligopolista es el de tejer fuertes barreras de entrada para imposibilitar que se diluya su control sobre el mercado. Históricamente la más fuerte barrera de entrada ha sido la legislativa mediante la captura del poder público.

Aquí, por ejemplo, tienes a varios fondos -entre ellos Blackstone- explicando a inversores como la falta de construcción de vivienda en la zona es una de las características que buscan a la hora de escoger sus activos ya que hace que estos se aprecien más rápido:

Construir vivienda no genera un boom. El boom lo genera en primer lugar crédito fácil. Decir que por empezar a construir vivienda se podría generar un boom es básicamente decir que aumentar la oferta de un bien que ha prácticamente doblado su precio en una década creará una burbuja. Algo que es absurdo, es funcionamiento de mercado simple.

Si el argumento aquí es que la liberalización del suelo es mala medida porque generará nuevos incentivos para corruptelas. Es un argumento débil porque no ataca en contra de la medida en sí sino de una pobre fiscalización de la acción pública, y además es algo que se puede utilizar contra cualquier iniciativa. Y de hecho en España la vivienda pública (que repito que como política pública me parece ok) no ha sido menos exenta de corrupción que los planes urbanísticos privados.

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Frave

Tio Drakea es que no entiendes ni lo mas simple, con el ejemplo que tenemos con la ps5 que sony no quiere poner mas en el mercado para que su precio no se dispare.

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porrofreak

Pero si las trabas pa hacer algo como un triste boletín de agua para poner una manguera en una nave ya duran un mes tirando por lo bajo.
Como coño vas a pensar siquiera en construir casa? Wtf

PaPa

#275 Es sarcasmo no?

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Frave

#277 obv.

1
Kartalon

#274 Lo que dices tendría sentido si no fuera porque la construcción de vivienda es una actividad que requiere de una gran inversión inicial y que no está al alcance de cualquier inversor. Como ya he dicho en otro post anterior, el boom del ladrillo en España no se debe sólo a la LS98, pero que la LS98 lo facilitó es innegable. Es cierto que también requería del acceso al crédito fácil. Obviamente hay de todo, pero la urbanización vacía en España a finales de los 90 y principios de siglo es un fenómeno que está ahí por algo y que es visible para cualquiera que se de un paseo por muchas zonas del extrarradio de nuestras grandes ciudades. Los grandes propietarios saben que pueden mantener un férreo control del mercado aún incrementando de forma absurda la oferta a base de ladrillazo porque no cualquiera puede ponerse a construir mini-ciudades en Seseña arriesgando que luego se queden vacías. A veces les sale bien la jugada y se forran, otras veces pues no pero saben (o creen saber) que el precio de su stock no se va a desplomar.

En cualquier caso supongo que ya entraríamos en una discusión academicista de cómo se comportan mercados que distan mucho de ser perfectos en los que existen stakeholders con bastante influencia en los mismos. Desde mi punto de vista influyen muchos más factores que la simple oferta-demanda. Pero tampoco es dónde quería ir, lo que quería señalar es que el modelo urbanístico de España no se corresponde a lo estricta o no que es la regularización del uso del suelo, regularización que existe en otros países los cuales tienen modelos urbanísticos distintos. De donde sale el interés por fomentar esta creencia de que abolir la regularización del uso del suelo sería la solución mágica a cualquier problema sin evidencia alguna y seguir repitiendo a día de hoy las teorías de Rafael Arias-Salgado que se demostraron falsas era mi conclusión puramente especulativa, si no crees que sale de ahí, ya me dirás de donde sale.

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Drakea

#279 Pero una cosa es el mercado inmobiliario y otra el de construcción. Que haya pocas empresas constructoras no da pie a problemas si luego lo que producen no acaba en las mismas manos. Si no recuerdo mal el mercado inmobiliario en España no está particularmente monopolizado. De hecho, que tengamos un porcentaje tan alto de tenedores es un indicativo de atomización.

Lo de la ley del suelo a mi me parece negable pero esto ya es discusión histórica/legal, como no soy experto me limitaré a citar un enlace donde explica la postura que lo niega: https://todoespolitica.home.blog/2019/09/03/liberalizo-el-suelo-aznar/ al final el argumento principal es que el TC la tiró abajo unos pocos años después por ser competencia autonómica.

Pero lo que importa aquí es preguntarnos porqué, de hacer algo semejante -y que funcionase de verdad- no sucedería una burbuja, ¿qué es diferente ahora? Y la respuesta es el acceso al crédito. En la época del boom los bancos (y cajas) ofrecían hipotecas con condiciones muy buenas porque estaban inflados de dinero. Eso se traducía en que gente normal cogía hipotecas no para comprar una casa, sino para comprar una segunda vivienda con la esperanza de ganar dinero con su revalorización, esto a su vez alimentó un sector de la construcción que obtuvo ganancias y aumentó los salarios de sus trabajadores que permitió que a su vez entrasen en hipotecas y etcetera etcetera... la retroalimentación clásica de burbuja.

Lo que ha cambiado a día de hoy es que ya no hay crédito fácil. Mientras para comprarte una casa tengas que seguir aportando un 20%-30% del valor para una hipoteca de a 30 años, nunca jamás habrá un boom urbanístico porque la demanda tiene unas barreras de acceso muy estrictas. Apenas puede la gente comprarse una casa para vivir, mucho menos se van a meter a comprar una segunda vivienda como activo.

#279Kartalon:

De donde sale el interés por fomentar esta creencia de que abolir la regularización del uso del suelo sería la solución mágica a cualquier problema sin evidencia alguna y seguir repitiendo a día de hoy las teorías de Rafael Arias-Salgado que se demostraron falsas era mi conclusión puramente especulativa, si no crees que sale de ahí, ya me dirás de donde sale.

Bueno, obviamente si se liberaliza el suelo esto beneficia a muchos agentes -constructoras e inmobiliarias- pero estos no son los supuestos monopolistas o oligopolistas, que como todos preferirían que no aumentase la oferta de aquello que monopolizan, y no es especulación. Si eliminas las trabas burocráticas para poder entrar a un mercado, agentes que antes no podían entrarán y sacarán un beneficio. Pero ellos no quieren adquirir un activo para esperar que se revalorice en el futuro. Quieren generar un producto para venderlo y sacar beneficio.

Luego esta el tema dicotomía: en el discurso público ahora las opciones parecen ser regular precios vs liberalizar. Lo primero afecta a muchos agentes directamente -sin entrar a comentar los efectos negativos que tiene-, lo segundo también, pero menos y más a largo plazo.

Fuera de liberalizar, hacer vivienda pública, o regular precios, también hay otras cosas que se podrían atacar pero ya en un plano más general. Tocar el tema del alquiler turístico parece que podría dar buenos resultados, también está la posibilidad de intentar fomentar la dispersión demográfica de alguna forma.

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Prava
#273Kartalon:

En el primer párrafo no respondes en absoluto a mi pregunta. Supongo que con suelo liberalizado te refieres a que la situación por defecto de una parcela es como no urbanizable y para convertirla en urbanizable hay que justificar su cambio de uso, algo que ha sido el caso en España prácticamente siempre menos cuando ha estado vigente la LS98 de Aznar

Ni con Aznar era como dices ya que la palabra final la tenían las CCAA y muchas pusieron impedimentos múltiples, amén de que el Constitucional (si no me equivoco) se terminó cargando esa ley.

Lo que digo de UK es que sí, tiene un planteamiento urbanístico como España (esto es, el suelo no se puede urbanizar salvo que te digan lo contrario) pero es que tienen 4 veces la puta densidad de población. Y, encima, tienen mayor porcentaje de casas. Mi correlación es la siguiente: si UK, con densidad mayor, puede tener más casas... no existe justificación alguna para que España no pueda tenerlo. Y luego tienes el caso alemán donde el suelo sí está más o menos liberalizado, tienen mucha mayor densidad que España y tienen muchísimas más casas. Es decir, liberalizar el suelo NO es la panacea pero considerando lo lentos e inútiles que son nuestros políticos sin ninguna duda sería una grandísima ayuda. Todo lo que sea quitar inútiles funcionarios chupatintas de enmedio nunca puede ser malo.

#273Kartalon:

en Alemania tampoco puedes construir sin un permiso como tú dices.

No estoy hablando de pedir o no pedir permiso. Hablo de construir sin depender de que donde quieras construir exista un planteamiento urbanístico previo. Evidentemente que permiso hay que pedir siempre para que lo tú quieres construir no vaya en contra de lo que tienen tus vecinos.

#273Kartalon:

La "liberalización del suelo" no es que no sea una solución mágica tampoco (que es obvio que no lo es), es que directamente carece de ningún tipo de sentido y equiparación en otros países europeos y la única realidad de que este mantra lo repitáis alguno es porque os lo han metido en la cabeza sin ningún tipo de evidencia aquellos que quieren enriquecerse con otro boom urbanístico.

No, claro, mucho mejor tener la oferta de nueva vivienda super mega limitada y super mega concentrada para seguir manteniendo los precios altos que tenemos. ¿Sabes qué? Con el modelo español actual SEGURO, SEGURÍSIMO que los precios no van a bajar. Es que no pueden hacerlo nunca. Precisamente porque el poco suelo donde se puede construir es carísimo, lo que básicamente exige construir en vertical para poder repartir ese coste entre muchos tenedores.

Kartalon

#280 Completamente de acuerdo en que una cosa son el mercado inmobiliario y otro el de la construcción, aunque estén muy relacionados. Y tu segunda frase da en el clavo, precisamente son fondos como Blackstone los que pueden permitirse tener intereses en la construcción y en la propiedad de vivienda sin que les afecte. Un pequeño constructor se las verá más putas si no consigue sacar vivienda adelante y no digamos tenedores de vivienda aún más pequeños que no se pueden permitir participar en el mercado de la construcción directamente. El mercado inmobiliario no está tan monopolizado (4-5% del stock es de grandes tenedores) pero aún así es lo suficiente para mantener una gran influencia en un mercado en el que hasta el tenedor más pequeño prefiere tener una vivienda vacía antes que "perder dinero" (no creo que sea yo el único con familiares que dicen esto hasta de propiedades en lugares donde Cristo perdió el mechero).

Respecto a la ley del suelo yo por eso pregunté en otras respuestas a qué nos referimos, porque asumo que una completa liberalización del suelo y que cada uno haga lo que quiera con su parcela ignorando cualquier tipo de regulación no es viable ni es el caso en los países de nuestro entorno. Bajo el supuesto de que nos referimos a algo similar a la Ley del Suelo del 98 me quedo con esta cita en este artículo de La Vanguardia: “La liberalización del suelo facilitó que se materializara el impulso de la construcción, pero sin expectativa de venta nadie hubiera invertido para vender”.

Personalmente pienso que el problema de España es, como pareces señalar en tu último párrafo, más complejo que simplemente "liberalizar" (hasta donde se puede) vs regular precios. Si liberalizamos, ¿tiene sentido construir más viviendas modulares en cada metro cuadrado entre el Besos y el Llobregat a las que nadie podrá acceder salvo que sea alguien que ya tiene un stock grande y quiera montar el enésimo piso turístico? ¿Tiene sentido limitar precios en el Vallés oriental? ¿Se necesitan mejores infraestructuras para acceder a Barcelona desde la periferia de la misma? ¿Cómo evitamos que sigan surgiendo barracas o familias que viven en locales ocupados que acaban incendiados? ¿Qué motivación tiene nadie para construir vivienda en la periferia de ciudades medias/pequeñas de Castilla mientras los jóvenes abandonan las mismas? Etcétera... Pensar que existe una respuesta única y que haciendo todo el suelo urbanizable se solucionarán estos problemas es absurdo, igual que es absurdo pensar que crear macro-torres de viviendas públicas para alquiler social solucionará todo, etc... Personalmente, creo que es importante ser capaces de decidir la forma que toman nuestras ciudades, más en un país como España donde el turismo juega un papel tan importante, y no creo que cuando habléis de "liberalizar" habléis realmente de que el uso del suelo sea completamente libre pues es una locura. ¿Que en algunas zonas hay que fomentar la construcción? Probablemente, y creo que en ese sentido probablemente agilizar la burocracia sea más relevante sin conocer el sector tan de cerca.

Pero no simplifiquemos el problema y digamos que los españoles viven en pisos porque el suelo no se ha liberalizado y no pueden comprar casas cuando no tiene nada que ver.

Kaiserlau

Bajo mucho el precio y se hizo muy accesible la vivienda en los últimos años de la burbuja jajajaja.

Que paradojas tienen

Por aquí hay casas que nunca se vendieron, ahora son las que más se alquilan.

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18 días después
Lexor

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