Tema hipoteca, compra o venta de vivienda

jmdw12

El hombre este está hablando de empufarse 300k euros con un sueldo de 45k en total. Si las cosas vienen malas te ves con una hipoteca que no puedes pagar, sin ahorros y rezando para que además los arrendatarios de la otra casa no se te piren

Ya me dirás que banco kamikaze te financia esa operación.

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sPoiLeR

#59 El valor de la vivienda comprando la nueva es el precio sobre plano y en segunda mano, según el banco puede ser el precio de venta o bien el de tasación. Pero vamos, no deberían diferir mucho por temas de Hacienda.

El 33% es por una simple regla, si cobras 1000€, tu cuota no puede superar 333€ al mes. Y dependiendo si coges varible o fijo se realiza con diferentes simulaciones.

#60 No es cuestión de analizar, para algo financian el 80%. Si te parece metes el coche, los muebles y los pagas a 30 años.

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Kaziqeh

#57 La información que tengo es de 2019, asi que si no ha cambiado tan drástico de un año para otro.....

ootekila

A mi me han dado el 90% mas un préstamo personal para el itp.

Y no somos los mejores clientes del banco, la verdad ni ingresamos de la hostia, entre los 2 35k anuales.

Eso si, es sobre 140.000€ y aportamos 17k aprox.

Onehit

#62 vale tio xd no te moletes en hacer numeros entonces ni tener en cuenta flujo de caja, intereses, etc

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sPoiLeR

#65 Creo que el que tiene que echar cuentas eres tu sobre los intereses si pides el 100% de hipoteca.

Pero vamos, que puedes ir a cualquier banco y te lo explican rápido. Si quieres te hago una simulación de pedir el 80% y el 100%.

L

Descapitalizarse ahora mismo para poner mas en la hipoteca en mi opinion es un error segun como estan los intereses.

El cambio del 80% al 100% no se como afectara al interes pero ahora mismo dudo que llegue ni al 2% quizas un poco mas si es a fija?, cuando por ese mismo dinero en cualquier ETF del SP500 o de otro indice americano la rentabilidad que obtienes es mucho mayor que el 2% a largo plazo.

Tambien tienes la ventaja de poder obtener ese dinero en cualquier momento en caso de urgencia. Yo cometi el error de poner mucho de entrada antes de tener mas conocimiento, si hubiera metido menos para la entrada y hubiera metido el dinero en algun indice tendria la casa pagada ahora mismo.

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sPoiLeR

#67 Hombre pues bastante, por ponerte un ejemplo con una vivienda nueva de 200K. Condiciones normales, hipoteca a 30 años, tipo fijo al 2% por redondear. Sin amortizaciones.

Caso 1: Hipoteca del 80% (160K), 40K de entrada (20%), 20K de IVA (10%), 10K gastos de CV (5%). Pides 160K y aportas 70K (entrada, iva, gastos).

spoiler

Caso 2: Hipoteca del 100% (200K). Pagas 10K de gastos y entiendo que 20K de IVA. Pides 200K y aportas 30K (gastos, iva).

spoiler

Caso 3: Hipoteca del 100% con gastos (200K+gastos). Pides todo 230K y aportas 0.

spoiler

En el caso 1, si tienes un buen plan de amortización (por ejemplo en un rango de 5K-8K anual), puedes acabar pagando igual unos 30K de intereses restandolo en tiempo o bien en cuota si lo que ahorras lo aportas en la cuota de amortización. En el caso 2 o 3, entendiendo que no tienes ni un clavel, te costará mucho más amortizar (cuota más alta).

Algunos pueden pensar que es mejor pedir prestado para no descapitalizarse, pero es un disparate porque todo lo que te ahorras, no se lo pides prestado al banco + intereses. Por no contar que en el sistema de amortización francés que es el que se usa al 99% de las veces, pagas más intereses al principio, por lo que te interesa cuanto antes amortizar el prestamos. Hay que ahorrar si o si, lo siento pero es lo que toca.

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J0d3r

He pasado por una situación similar recientemente. Hemos puesto a alquilar nuestra casa (3° sin ascensor reformada completa) y nos hemos metido en una hipoteca nueva. Sin embargo hay unas diferencias sustanciales entre ambos casos que te detallo:

1: hemos encontrado dos bancos que nos financiaban el 100%. Uno incluso incluye los gastos.
2: nuestra casa está pagada.
3: la hipoteca es de 160k.
4: hemos conseguido un interés del 1%.
5: entre los dos ganamos un poco más.

Debéis luchar más con los bancos ya que necesitáis el 100% sí o sí. Y yo buscaría una hipoteca de máximo 180k.

En tu caso creo que es un error no tener la casa aún pagada o más cerca de finalizarla y buscar una nueva hipoteca tan alta más aún en la situación que nos viene ya que creo que tanto a ti como a tu pareja os puede afectar laboralmente viendo los sectores donde trabajáis. Poneros en lo peor, puede darse una situación muy jodida.

Yo ahorraría más y sobretodo amortizaria vuestra hipoteca actual.

L

#68
Vale, ahora veamos que podemos hacer con ese dinero que pones por adelantado por cada piso y y que pasaria si lo inviertes.

Caso 1: Te descapitalizas, por lo que acabas pagando 212.900 por la hipoteca.
En total 212.900 + los 70K que pusiste al principio que no veo que esten metidos.

          Por lo que en total te has dejado 282.900.

Caso 2: En vez de poner 70K, pones 30K. Los 40K restantes los inviertes en cualquier indice. El historico del SP500 esta en 8-9%.
Vamos a ponernos en un caso malo, sacamos un 4% anual. Esos 40K con interes compuesto al 4% en un periodo de 30 los has convertido en 129.735.

           Coste total 266.125 + 30K = 299.125
           Pero tienes 129.735 en tu broker

Caso 3: No pones de entrada nada e inviertes 70K y esperamos un 4% por un periodo de 30 y los convertimos en 227.037.

           Coste total 306.045.
           Pero tienes en tu broker 227.037

Lo mismo con el dinero que amortizas, no interesa para nada amortizar hipotecas que estan del 1 al 2% porque hay instrumentos financieros que dan una rentabilidad mucho mayor, incluso el indice mundial que no esta vinculado a la economia de un pais.

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sPoiLeR

#70 Tu post es muy bonito pero le falta algo...DINERO.

La gente que pide el 100% es porque no tiene la pasta, y tu hablas de supuestos en el cual es mejor invertir dinero donde te da más rentabilidad, pero para eso primero tienes que tener dinero, y se suele tener dinero si ahorras.

Y repito, meterte en una hipoteca de un 100% es un disparate que todavía hay gente que esta a día de hoy pagando el Porsche Cayenne y las tetas de la mujer, de la burbuja de 2005.

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L

#71

Esto no es sobre si tienes dinero o no, da igual las cantidades que se manejen. Esto va sobre el interes a como estan las hipotecas y la rentabilidad que se le puede sacar a ese dinero.

Ahora mismo a 5K, 10K, 20K, 100K, lo que sea se le saca mas rentabilidad en otros sitios que metiendolo a la hipoteca. No es un disparate meterse a un 100%. De heccho ahora mismo es un perfecto mecanismo de endeudamiento positivo.

Otra cosa es que tener una hipoteca al 100% sea muy arriesgado para personas que economicamente no estan bien. Pero ahora mismo hipoteca all 100% con los intereses que tienen es una ganga.

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M

#71 No tiene porque, me parece mucho más arriesgado invertir ahora mismo todos tus ahorros en una entrada que financiar el 100%, si metes toda tu pasta y el mes que viene te echan del trabajo la has liado, en cambio si te guardas esos ahorros tienes mucho más tiempo para subsistir y encontrar otra cosa.

Lo que es un disparate es estar toda tu vida pagando alquiler y rezando cuando acaba el contrato para que no te lo suban, además pagando generalmente mucho más que en una hipoteca por un piso de las mismas características.

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sPoiLeR

#72 De acuerdo en la parte de que los tipos están bajos, pero precisamente es una trampa si te pasas de frenada. El que obliguen a un 20% de entrada no es casualidad, es que tengas capacidad de ahorro y los bancos buscan eso. Por no hablar de que se han vuelto una empresa de servicios con tantas bonificaciones (seguros de vida, hogar, pensiones...etc). Al 100% te van a sacar hasta los empastes.

#73 Es la trampa que te hace el banco. Cuanto menos dinero pidas mejor, porque ese dinero lo vas a tener que devolver con intereses. Tu fíjate que en los casos que he planteado, pidiendo el 100% (caso 2) la casa son 200K y que acabaras pagando entre intereses, gastos e impuestos cerca de 300K, negocio para el estado y para los bancos, para ti no.

Lo que comento es que si no puedes ahorrar, pues no te metas en una operación asi, es mejor vivir de alquiler en serio. Te podrás meter cuando tengas ahorrado y un colchón, pero es que meterse en esa clase de operaciones, es carne de desahucio o de las tardes de cuatro. Además por lo general, mucha gente lo mete a variable para pagar poco y con una subida del euribor puede ser la puntilla. Yo prefiero recomendar a la gente que siga ahorrando, o mire otras zonas para vivir acordes a sus posibilidades de ahorro. Que la gente vive al limite y a 2 nominas de la indigencia, todo el mundo hemos pensado en grandes proyectos pero luego con las cuentas claras, mejor que te avisen antes.

Yo avise a un par de amigos, uno de ellos la tiene al 110% + crédito personal del copón, y ha salido vivo, pero hasta los cojones.

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Onehit

#74 Pero por qué demonizas a los intereses?

Existe algo que se llama inflación y las viviendas tienden a subir de precio, se supone que si has hecho una buena inversión con la rentabilidad pagas los intereses. El problema es comprar al 100% prestado una casa que está inflada al 200% de lo que realmente vale

Mi padre se compró la casa en argentina por allí en el 2000-2004, pagó 100.000 dólares por ella y durante 14 años la ha tenido alquilada generando un ingreso. Esa casa a día de hoy vale 340.000 dólares... en su caso él la compro sin pedir al banco, pero y si hubiera pedido cuál sería el problema? Hoy en día a lo mejor todavía la estaría pagando con intereses pero esa casa ya vale el triple y durante todo ese tiempo ha tenido una persona viviendo y pagando alquiler

Por eso cuando hablas de la crisis y los desahucios te estás olvidando que en ella época habia una burbuja, hay gente que compra viviendas en época de "crisis" que están bien de precio. Además si la hipoteca es baja y el alquiler es caro siempre puedes alquilar la vivienda e incluso sacarle un beneficio si no puedes pagarla para vivir en ella

Pero vamos tú sigues en tu pensamiento por lo que veo, no estás teniendo en cuenta las condiciones de cada caso

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SmashingP

#75 Desde luego estoy completamente de acuerdo contigo en que es mucho más importante "saber comprar" que el que si pides el 100% o no.

Ahora, saber si estas haciendo una buena operación o no, es de bola de cristal, más que nada porque yo en 2016 compré convencida de que estaba pagando un sobreprecio y tirando dinero (compré por necesidad), y hoy 2020 mi vecina de abajo logra vender por 1500€ más el m2 de lo que yo pagué.

Tema inflación, otra bola de cristal, ahora mismo yo estoy viendo tantas compra/ventas a precios disparatados que simplemente estoy flipando, ¿la gente está convencidísima de que se va a disparar la inflación con la crisis actual? porque otra explicación no se la encuentro, por lo menos en España veo precisamente lo contrario, aquí no están regalando el dinero a espuertas: Los autónomos están con prestamos ICO, muchos trabajadores de ERTEs(reducción de salario), reducciones de jornada o directamente en la calle, los parados que ya había de por si, congelación/reducciones de salario de funcionarios (pérdida de poder adquisitivo)...

Y lo que comenta @LordDeath a mi me parece de mundo de piruleta porque no es realista, eso es factible para al que le sobre el dinero y lo pueda invertir sin necesitar ese dinero durante su vida, las deudas hay que pagarlas, y ser el más rico del cementerio (mientras comes "choped"), la verdad, para mi no es nada atractivo. Por no hablar que los impuestos al ahorro son >20% y cuando necesites rescatarlos en 30 años a saber cómo acaba esa inversión. Pero oye, hay gente que es feliz viendo numeritos en la pantalla.

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Onehit

#76 es de bola de cristal en parte, en otra parte sabes que hay zonas que van al alza y otras que no.. lo importante es aprovechar esas subidas e intentar preveer las bajadas. Tu piso en donde es? que investigacion insiste antes de comprar?

además has dicho algo que es clave, que necesitabas, en ese caso con saber que estas pagando menos que un alquiler yo estaria satisfecho... y te digo otra cosa, no has pensado en venderlo? si esta tan bien ahora...

yo estoy a punto de comprar tambien, y voy a comprar en una ciudad que ha duplicado la poblacion en los ultimos 5 años, donde hay inversion, donde las familias con hijos quieren vivir.. esta al alza, no es un barrio marginal

Respecto a la inflacion, la inflacion es un fenómeno monetario y la UE está imprimiendo dinero a saco para queno se caiga la economia.. es verdad que la gente demanda dinero entonces no te impacta en los precios como la leche pero la realidad esque la masa monetaria va a aumentar mucho entonces no es descabellado resguardarte en inmuebles si tienes capacidad de ahorro porque la leche no sube pero las casas, los alquileres si

y por ultimo en españa recuerda que hay un problema de oferta de vivienda porque lo controla el gobierno, y al mismo tiempo hay mucha demanda pq los bancos te dan pasta a intereses bajos

blanco y en botella, por eso la vivienda es tan cara en españa

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SmashingP

#77 Sí, por eso no me parece bien que existan las hipotecas al 100%, porque en el fondo no dejas de fomentar la "burbuja". Si de verdad se restringiesen al 80%, el precio cae por su propio peso, porque ya obliga a un mínimo de ahorro, con lo que al final será accesible (que es lo que debería de interesar en general, no el que te den una hipoteca a cualquier precio).

Mi investigación fue en Pacífico (retiro) (hice hilo en su día por si te quieres entretener https://www.mediavida.com/foro/off-topic/mercado-negro-vivienda-552065/3#77 ), partiendo de valores de compra-venta reales de amigos que ya habían pasado por lo mismo en 2013-2014 (años en que tocó suelo), nosotros tardamos 9 meses entre 2015-2016 en poder cerrar una compra (lo que compramos fue el 4º intento xD).

Dudo muchísimo que algún día lo vendamos como no sea por pura necesidad, ya que estamos de pm aquí y 0 problemas. No descarto que a futuro (¿10-15 años?) cambiar a algo más grande si surge la oportunidad ya que no deja de ser un apartamento de 1hab y tenemos mucha capacidad de ahorro, pero bueno el tiempo dirá. Los alquileres son un disparate, ahora mismo en la finca hay 2 apartamentos disponibles uno por 850€ y otro por 900€ (queria traerme a un familiar y con esos precios IMPOSIBLE)...en 2016 nos ofrecieron uno por 750€ (por entonces se nos iba de presupuesto). A nosotros nos ha salvado tener ahorros + comprar en un momento bajista (y mucha suerte, porque en esta zona abunda la mierda).

Debería de fomentarse el alquiler público y restringir el "atractivo" de acaparar vivienda porque no crea ningún tipo de valor real. Hay muchísima gente que sólo se dedica a coleccionar viviendas y vive de ello >_<.

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Onehit

#78 Claro, el problema es que la burbuja de la que hablas precisamente se fomenta porque dan dinero pero del otro lado el gobierno restringe la oferta. Piensa que cada vez que alguien quiere construir tiene que pasar por el ayuntamiento de turno para que diga si se puede o no.. si flexibilizaran esto habría suficiente oferta como para cubrir la demanda de a todos los que les dan la hipoteca

Por eso no creo que el culpable sea el que quiere coleccionar viviendas, sino que siempre el estado se tenga que llevar su parte del pastel y que digan donde se puede y dónde no.. luego salen casos como los de Florentino y la famosa recalificación de los terrenos

Pues la zona de Pacífico está genial, trabajo muy cerca de ahí y vivo en Villa de Vallecas.. en mi caso aquí 1 piso de una habitación son 650 euros así que tiene todo el sentido que allí sean 850 (en verdad no tiene sentido esa barbaridad, pero es la realidad jaja). Enhorabuena por la compra :)

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SmashingP

#79 No sé yo que decirte aún así, el problema continua siendo especulativo, aumentar la oferta dudo que ayude (y ahora mismo estamos en un momento "muy raro" como para poder valorarlo xD). En su día seguí esta promoción https://domogestora.com/viviendas/pisos-madrid-retiro/ y fue un "visto y no visto" literal, muy "sospechoso", ahí se ha "regalado" vivienda a gente que precisamente no va a "vivir" en ella, es muy triste.

Mewtwo

#74

es mejor vivir de alquiler en serio

Alquiler 800

Hipoteca 400

Quien crees que va a ahorrar mas ?

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SmashingP

En serio, ¿por qué solo os fijáis en lo que se paga mes a mes? una hipoteca tiene mil variables. Pagar una hipoteca a 30 años está mal, y estar toda la vida de alquiler está mal, y ser estafado (burbuja) también está mal. Si no se puede comprar en condiciones, es mejor estar de alquiler, aunque sea más caro en ESE momento (comparar 800 vs 400). Y por supuesto, siempre y cuando esos 800€ son <30% de tus ingresos, para que precisamente puedas ahorrar y comprar a futuro.

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sPoiLeR

#81 Ahi alguien no saca las cuentas reales. Para 800€ segun las tablas de rentabilidad, el valor de esa vivienda es 250K, por lo que la hipoteca sería bastante parecida.

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Mewtwo

#82 hay una variable que es fija y es vas pagar algo por cojones , ya sea alquiler o hipoteca.

Asi que si el factor mas influyente es lo que pagas al mes.

cuando esos 800€ son <30% de tus ingreso

Por que esto es ocurre en la mayoria de los casos. Que es tan facil como coger idealista y comparar. Ya expuse un articulo mas atras. La gente paga mas de alquiler que lo que pagaria de hipoteca. Y mucha gente paga mas del 33% de alquiler por que no le queda mas cojones . Por tanto, la capacidad de ahorro se reduce , a no ser que se base en comer arroz en los proximos 5 años.

Y ojo no digo que el alquiler sea malo. Hay ciertas situciones en la vida que es absurdo meterse en una hipoteca (no saber si vas a estar mas de x años en sitio)

#83 y lo que tu haces son unas cuentas reales ?
Basadas en que ?
Ahora mismo hay un problema y existe una burbuja del alquiler.
https://www.idealista.com/maps/alcorcon-madrid/

El precio medio de alcorcon es 210k
El precio medio de alquiler es 820 euros al mes .

Fijate que valor medio de vivienda es menor de lo que tu has dicho.

Para pagar lo mismo, que estas pagando de alquiler .
Has tenido que pillar el 100% de hipoteca y tener las peores condiciones que jamas haya habido.

https://www.lavanguardia.com/economia/20200108/472782243180/sector-inmobiliario-jovenes-pisos-acceso-mercado.html

Hoy en dia a no ser que vivas con tus padres , si te has independizado a un alquiler por lo que sea, suerte con conseguir ahorrar el dinero tu solo.

Es mas con las cuentas "reales" sabiendo que quieres vivir ya en x sitio y "empiezas a ahorrar"

Vas a comprar un piso de 200k de segunda mano y vives independizado por supuesto

Ahorras para el 20 % digamos en 5 años. Que serian unos 40k mas gastos de notaria , transmisiones(segun comunidad) etc , metele unos 10000 . Es decir has ahorrado 50.000.
Por supuesto estas pagando un alquiler 800 euros durante esos 5 años.

Es decir se te han ido 48000 en un alquiler mientras ahorrabas ese 20 % . 48k que perfectamente ya te podian haber pagado ya todos lps intereses que le diera la gana al banco. Al final para tener tu propia vivienda de 200k te has gastado 250k y aun no hemos sumado intereses.

Por supuesto esto son unos calculos generosos.
Pensais que el alquiler es una especie de panacea mientras ahorras . Cuando la realidad es que en muchas situaciones es una perdida de dinero y evita el acceso a la vivienda que en muchos casos les proporcionaria hasta mejor calidad de vida. Por el simple hecho de que el alquiler hoy en dia es absurdo lo inflado que esta.

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Contractor

#45 Absolutamente de acuerdo. El problema lo tienen los bancos que no hacen (o hacían) un estudio de solvencia adecuado. Porque es absurdo que si en un matrimonio ambas personas trabajan, tienen contratos fijos y con bastante antigüedad en empresas importantes y solventes y ganan un sueldo alto, y acorde a ello quieren un piso de 600.000€, si lo pueden pagar la letra de sobra y además ahorrar y vivir cómodamente, pero no tienen 120.000€ ahorrados, que no les concedan esa hipoteca al 100%

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SmashingP

#84 No conozco alcorcón, pero coger idealista (o cualquier portal de internet) y coger precios medios (de oferta) sin comparar el estado de las viviendas/zonas es un error.

El alquiler es panacea cuando vives una época de burbuja/alcista, porque hipotecarte en ese momento parece una genial idea tal y como lo expones, pero te voy a dar la otra cara de la moneda y esos 48k que "tiras" en alquiler te van a parecer literalmente calderilla.

Mi familiar trae ahorros del extranjero y una edad ya y quiere comprar en Leganés (carrascal). Los pisos decentes que están bien que no te entran a robar todos los días se venden por 260k (se anuncian por 280k-300k). En época de burbuja, se vendian por 300k. En 2014, por 160k. En 6 años, tienes una diferencia de CIEN MIL euros en el precio (y que cuanto más caro compres, el resto de gastos de la compra son más caros). Por lógica y sentido común (la inflación no deja de existir), el alquiler de la zona debería de ser de 700€ (220k de venta), sin embargo son de casi mil euros (300k).
Con esas condiciones (olvidándonos de hipotecas y cuanto pagaría al mes) va a comprar rita. Está buscando alquiler fuera de madrid bien comunicado con su curro, porque evidentemente no puede pagar esos alquileres (que la gente se pase de sus presupuestos ya es su problema).

Ejemplo de persona entrampada por culpa de una hipoteca 100% sin ahorros. Compró en plena burbuja (2008) en parla, porque era obra nueva y lo más barato y accesible (200k). La zona se degradó con okupas en edificios colindantes y violencia y atracos prácticamente a diario. Tuvo un niño pequeño, y lo quiere sacar de allí, y es un quiero y no puedo (¿el alquiler le va a pagar la hipoteca? va a ser que no). Encima no fue muy listo, porque tenia cláusula suelo, y terminó firmando con el banco una fija cara con la que pagaba menos al mes (otra vez, el error de sólo fijarnos en lo que pagamos al mes) renunciado a posibles denuncias. Esta persona terminará pagando más de 100k en intereses y sin poder cambiar de vivienda porque el valor de la vivienda es menor que lo que le queda de hipoteca.

Vivir solo en madrid es imposible, o vives en pareja o compartes piso, pagar gastos/impuestos tu sólo es un agujero.

Y para la vista está el comentario de #85 con un me la SOPLA el coste final que tiene la vivienda, el 80% no es sólo para demostrar solvencia, es porque los pisos además de subir también BAJAN, y ese 20% es la diferencia con la que el banco se cubre las espaldas por si se termina él tragando el ladrillo, si tan "emperrado" está el cliente en comprar que pague la sobrevaloración él y no el banco.

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