Mercado negro vivienda

#121

El alquiler es en negro y no paga impuestos?
La casa no va a requerir de mantenimiento ninguno?
etc

En las inmobiliarias va de serie sólo contar lo bueno? , y obviamente cómo dices, el tema de comprar un edificio es en localizaciones contadas, en mi opinión en general es un mal negocio en cualquier parte del país.

#123 lógicamente luego su renta tendrá que incluir los alquileres, claro que requiere un mantenimiento. Perdona cuál de losn2 casos te refieres?
En el primero, es un piso reformado. Tendrá el mantenimiento que pueda ser algo normal, y no será ni cada año ni cada mes.
A caso si ganas dinero en un fondo de inversión no pagas impuestos?
Chico, en cualquier cosa que ganes dinero pagaras impuestos.

En el segundo caso, una vez los has vendido por unidades pues pagaras los impuestos pertinentes sobre los beneficios. Y aquí te vuelvo a decir lo mismo, siempre que ganes dinero pagaras impuestos.

Yo te intento explicar una realidad, si no lo quieres ver pues no lo veas, todos mis inversores son de hace años y contentos que están.

Y si, claro que habrán unos márgenes que puede ser de mantenimiento, o de este inquilino se ha ido y perderé un mes de renta para volverlo alquilar.

Son cosas obvias, pero que sí que son buenas inversiones.

Las hay de mejores? Probablemente

#126 es que es un dato imprescindible para hacer el cálculo.
Si quieres mejor lo calculamos en lugar de 750€ mes a 700€ haciendo una provisión de fondos para cosas que puedan surgir.
Entonces sería 700x12= 8400€ \ 157400€ = 5,3 % rentabilidad neta.

Que banco te da algo similar?

#121 La primera operación que comentas no está mal, pero para calcular la rentabilidad neta no tienes en cuenta la amortización anual del piso y tampoco la parte de ese dinero que se va en los IRPF. La rentabilidad real es menor a la que comentas.

Además, cuando compras para alquilar, lo lógico es provisionar mensualmente una parte de ese alquiler por si el inquilino deja de pagar y tienes que echarlo vía demanda judicial o para hacer frente al los periodos que el piso se queda vacío y los gastos necesarios para volver a alquilar (arreglos, inmobiliarias... Etc). Si a todo eso le sumas que compras un producto sin apenas liquidez... Sigo sin verlo una buena inversión.

La bolsa es mucho más interesante en el medio y largo plazo.

El segundo caso es diferente porque el inversor se deshace de los inmuebles, esa si me parece una mejor inversión.

#129 en #127 lo hice provisiónando y salía un 5,3%
En la bolsa como tú indicas, cuando sube un valor tampoco te calcula lo que pagaras en la renta. Yo no le voy hacer la renta a mi cliente, que para eso ya tiene a su gestor xD

Yo cuando hablo de neto es después de pagar impuestos y hago el cálculo en base a gastos comunidad, ibi y una pequeña provisión de fondos para imprevistos.

Pero que no os quiero vender nada, os hablo con sinceridad.

Yo también prefiero comprar, reformar y después vender.

Pero hay cierto tipo de inversores "patrimoniales" que les gusta este otro tipo y la verdad no me importaría tener 10 pisos con sus rentas.

Bueno ya voy a dejar el tema que al final va a parecer mi blog esto jajaj

Saludos sosios

#131

Por cierto, sin acritud y hablando en general .

Anda que pones ejemplos de ventas a familias para querer vivir xD, se ve claramente para lo que sirve una vivienda en la ciudad. Lo de vivir en ella es lo de menos! gracias gobiernos!!

#137 ya te digo que una familia no va a comprar con las rentabilidades a los que lo hacen los inversores, a mi nunca me han salido esas cuentas en todas las viviendas que hemos visitado (por eso se piden rebajas bestiales, que le timen a otro), por eso es que ni nos molestamos en preguntar si el precio era negociable, es que se lo iban a quitar de las manos y estaba dentro del presupuesto.

Lo de que los bancos han abierto los grifos es cierto, pero bueno, creo que la gente va con más cuidado, ahora los bancos están obligados a enseñarte tablas de amortizaciones y hacerte medias y máximos históricos, para que no vuelva a haber ilusos que dentro de X años se encuentren que están pagando el doble por la hipoteca y les quiten sus casas.

#142 No me refiero que alquilar sea absurdo el echo de alquilar, yo soy plénamente partidario de alquilar, si eres un buen inquilino puedes tener una vivienda para toda la vida, el problema es el precio de los alquileres actualmente, que son superiores a lo que te cuesta una hipóteca para comprarte una vivienda.

#144 Me refiero hoy en día, pago 450 de alquiler (que lo pille barato para mi zona) que suelen rondar los 550 en pisos mucho peores y tengo amigos con casas de nueva construcción pagando de hipoteca 350-400 euros (que es lo mismo que vale un alquiler en su zona de un piso con 60 años sin reformar) a 20 años, curiosamente tienen vecinos ue por haber comprado la vivienda 2 años antes que ellos (la misma de distribución y calidades), tienen una hipoteca de 600 euros.

No veo normal pagar lo mismo o mas de alquiler que de hipoteca sinceramente.

Debe ser cultural sí, cada uno se montará su película en la cabeza, en la mia nunca se me ha pasado en que le pagaba la hipoteca a otro, yo he pagado a una persona a cambio de disfrutar de una vivienda, y eso lo prefiero millones de veces antes que pagarlo en intereses a un banco y tener una deuda que no sé si voy a poder pagar o no.

Sí esas frases estrella te funcionan para vender, vamos muy de culo. Ya no estamos en la peseta, considerar la vivienda como plan de pensiones me parece de ilusos, dentro de 40 años veo más probable que las casas se regalen (si el día de mañana llego a heredar casas, me las quitaré de encima porque los sueldos/pensiones no me llegarán para mantenerlas).

El que tenga ganas de empezar la casa por el tejado (hipotecarse al 80-100%) ya puede ir con un buen plan de amortización y quitarse la deuda antes de los 50 años o crearse un gran colchón para no fallar nunca con el banco.