Trabajo en el mundo inmobiliario y respondo preguntas.

#274 y #278
Estado pensando en si os presentaba una simulación de negociación como yo las encauzo. Y la subía bien descrita al foro, con sus fortalezas.. sus debilidades, como defender tus argumentos. Que exponer.. como dirigir la negociación. Etc...etc. Pero luego he pensado que son años a mi espalda preparando estas virtudes en torno a mi trabajo. Años leyendo y escuchando a gente que sabe mucho de este tema. Años estudiando sobre ciertos puntos de economía. Desde la perspectiva del macro al micro que se maneja en entornos donde nos movemos a diario. Desde pagar por acudir a algún seminario a comprarme libros sobre la interpretación de los gestos y el lenguaje visual.

Porque os pongo este tocho?

Pues sencillo. Me puse a escribir un plan detallado de acción para negociar una venta a vuestro favor, y me di cuenta que lo que escribía era una condensación de todo lo que os describo. Y lo siento pero no puedo regalar todo eso en un foro. Si bien un foro al que tengo mucho cariño, pero no el suficiente para compartir mi forma de actuar y todos mis pequeños secretos.
Estoy dispuesto a seguir ayudando resolviendo todas vuestras dudas lo mejor posible. Seguiré enviando a la gente contratos de alquiler o de arras por poner un ejemplo encantado.
Seguiré contestando a vuestras demandas en privado porque me entretiene y a parte es algo que me ayuda a tener siempre fresco todo lo que he ido aprendiendo estos años. Pero no os puedo dar una estrategia de compra que vaya más allá de no aceptéis un no por respuesta y sed agresivos a la vez que calmados.

#277
Soy de los que mis honorarios dependen más de la rapidez y la satisfacción del cliente por lo que si lo vendo antes cobro algo más que si tardo un poco. Pero mi índice digamos que ronda entre las 3 semanas y el mes para vender una propiedad.

#286
Yo pagaría por volver a encontrar algo bueno a 3.000€ m2 en Madrid, y digo algo bueno. Como se encontraba antes, pisos con ascensor, exteriores de 60/70 metros , con sus 2 dormitorios y a renovar que no reformar. Eso ahora te cuesta por donde me muevo en el centro mínimo 4.500€ m2.

#289
No es tanto la antigüedad, como el estado de conservación del edificio. Si el inmueble está en Madrid, la consulta es rápida, te vas a la página de la "ITE" y verificas el estado de la misma, luego el segundo punto "la llamada trampa": Conseguir el teléfono del administrador de la propiedad y engatusarle para que suelte prenda. En la ITE puedes ver como esta frente a sus obligaciones arquitectónicas con la ciudad el edificio. "Si tiene bien la fachada, si sus pocerías están bien." Cierto que existe mucho mamoneo en esto, pero en Madrid el sistema es bastante estricto y de fiar. A nadie le interesa que en esta ciudad empiecen a caerse los edificios. Tener en cuenta que aquí en donde yo me muevo por ejemplo. En el centro de la ciudad la media de edad en edificios está en torno al siglo de vida.

#292
Primero el local, muy importante es poner un plano. 100% obligatorio, por que el 90% de la gente que te llame para verlo necesita tener algo que le ayude a visionar su próximo negocio. Un buen plano acotado con todas las características del local este en bruto o no es lo más importante. Luego te ayudara, igual que pones tus requisitos animar al cliente a visitarlo y conocerte, igual que pides avales, indica tu predisposición a colaborar con el acondicionamiento del local ante proyectos de interés para tu propiedad. Y luego también te recomiendo acudir a un buen profesional que tenga en su cartera, empresas. A los supermercados, los gimnasios, y grandes restaurantes por ejemplo uno tiene que captarlos, no suelen llamar a la puerta salvo que sea una ganga.

#295
Siento volver a decirte como te dije mensajes mas atrás, que si no incluiste la tasación en las arras, no vas a recuperar ese dinero. Es como si llevas a un arquitecto a que revise el inmueble que vas a comprar, y ese arquitecto te cobra la visita. Cosa que muchos como es normal cobran. Si al final no compras. Ese dinero es dinero que pierdes.

#297
Si tienes solvencia para credito, porque poner en riesgo tu capital principal. Por no perder en unos intereses? Sencillo, busca una hipoteca que no te penalice la cancelación a corto plazo y a correr.

Te respondo esto porque no entiendo bien tu pregunta. Disculpa. Es que lo fácil que sea de vender una propiedad que tiene que ver con la hipoteca?
Si compras pensando que va a valer menos después cuando vendas que cuando compraste. Directamente estas loco, no compres!! Y si vendes muy por encima, que más te da hipotecarte que no. Tú decides!

#298
Existe la opción si se refleja exactamente que la ley de arrendamiento estipula "TAL Y CUAL", pero estando informadas ambas partes de esto por situación personal y de mutuo acuerdo decidís alquilar por 1, 2.. o el tiempo que sea. Igualmente esto cambia constantemente, es mi abogado el que maneja estas cosas. Pero ahora mismo la única manera de hacerlo curados en salud es como te indico.

#299
Te podría decir 40 que yo utilizo. Pero volvería al punto #274 y #278

Espero serviros de ayuda. Y disculpad la tardanza, pero entre trabajo y disfrute uno tiene que priorizar y cuando se me acumulan respuestas luego sé que de media hora a una hora no me la quita nadie respondiendo a todo el mundo.

#305
Si no se indica claramente como digo, si! pero cuidado, que a nivel interpretativo es lo que firmas. Otra cosa es que a ti té de por demandar, el juicio
con la ley en la mano, ganarías. Pero mi consejo es que lleguéis a un acuerdo amistoso. Empezar ya un alquiler con estos mamoneos..

#313 Si, y si no te lo aceptara es mongolo. Si es al contado incluso le puedes apretar más.
No se como estará el mercado en esa zona, pero el no tener ascensor es para pensárselo dos veces. ¿El edificio tiene posibilidad de poner ascensor en un futuro? Porque eso es algo a tener en cuenta

No se como esta esa zona, pero en la mia, dos pisos de similares caracteristicas uno con y otro sin ascensor son 20-30k de diferencia (si no mas, parece que estes pagando tu el ascensor) si ademas me dices que no tiene ni hueco, por ahi y con lo del dinero al contado puedes apretar todo lo que quieras, yo empezaria por 90-95 a no ser que la zona sea lo mejor de alicante, cosa que desconozco. Busca algo de similares caracteristicas con ascensor y echa cuentas. Tampoco te dejes llevar por lo de "reformado" por que es muy comun ver lavados de cara al piso con reformas de dudosa calidad (no digo que este sea eso pero es una posibilidad) y sacarle un beneficio a la reforma de 30 o 40k.
Y como dice #314 un piso sin ascensor tiene muchos handicaps para tu dia a dia y para luego deshacerte de el si te fuera necesario, yo personalmente no me compraria un piso sin ascensor y menos sin posibilidad de hacerlo.

Buenas @s3niK gracias por este hilo, porque la verdad es un tema importante en el que salen muchísimas dudas y con lo que todos tenemos que acabar lidiando alguna vez.

Mi duda no es para nada dificil, quizás la pueda resolver otra persona, pero gracias a los que participan igualmente:

Llevo 2 años alquilado en un piso y en este último el dueño intento hacerme una "trastada" para subirme el alquiler pero lo hizo 3 dias antes de la renovación y además de forma muy sucia, basicamente nos queria hacer pagar el doble por la plaza retorciendo la realidad.

Esta tactica no coló (fue muy torpe el tio la verdad) así que tengo claro que este año va a, con tiempo, intentar subirme el alquiler como sea. Legalmente no puede hacerlo pero bueno eso es otra historia (es un piso de alquiler social entre comillas, y ya pagamos 150€ en ngro por encima del precio oficial). La cuestión es, a la hora de renovar los 3 años que punto dentro del contrato llega?

Osea, si avisa de subirme +15 dias de la renovación tendre que comerme lo que me diga? o ya automaticamente se renueva hasta los 5 años o... como va?

Yo quiero seguir en el piso un par de años mas por lo menos, mientras busco para comprarme otro, incluso si me sube un poco no me importaria pero me gustaria saber que derechos tengo porque lo mismo se le va la olla y de 550€ me lo sube a 700€ facil, que es bajo para como está el mercado =/...

#319 ¿Entonces debería decirle que hablemos del contrato antes de que se cumplan estos 3 años?

Osea, ¿si no le digo nada en teoria al cumplir los 3 años no renovamos automáticamente?

Porque si le digo: "Oye, queremos renovar al menos otros dos años" en lugar de cayarme y que se renueve sólo me va a meter todo el pollazo por preguntar, mi tactica era dejar que se olvide de la fecha, pasara y renovaramos puesto que nadie ha dicho nada del tema...

#321 el contrato se renueva cada año despues de los 3 años automaticamente si ninguna de las partes renuncia o se queja.

No necesitas un nuevo contrato.

Me encanta ver a tanto profesional dando consejos erróneos a todo el mundo...

#320
El contrato de alquiler por ley actual es de 5 años, y la renovacion tacita ya no es de 1 año, es de 3... tu quizas firmaste antes de diciembre de 2018 por lo que tu contrato actual sea antiguo. Aun asi, en caso de demanda, la legislación te protegerá siempre bajo el estándar actual.
Y os transcribo:

"a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) especifica que la duración del contrato de alquiler es, como mínimo, de un año. Asimismo, hace unos meses se instauraron unas modificaciones en la legislación del alquiler. Por tanto, con la puesta en vigor del Real Decreto de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler el 19 de diciembre de 2018, se indica que el contrato se puede actualizar automáticamente hasta alcanzar una duración de 5 años, siendo 7 años en caso de que el propietario sea una persona jurídica.

Por otra parte, el periodo de prórroga tácita una vez finaliza el contrato pasa de ser de un año a tres, según la normativa del Real Decreto. Es importante señalar que estos cambios no tienen un carácter retroactivo por lo que solamente afecta a aquellos contratos firmados a partir del 19 de diciembre de 2018.

Por favor no deis falsas informaciones a la gente. Lo que Ninja indica es correcto y no lo es, por la nueva ley se extingue, pero en este apartado premia lo que hemos firmado ambas partes, y el 90% de los contratos de alquiler incluyen esa notación de renovación tacita. Por lo que si, el 90% se renueva, y los firmados desde diciembre de 2018 se renovarían por 3 años no por 1.

Respecto a los tiempos que deben pasar según ley para la no renovación y revocación del contrato actual son 30 días. Pero esto puede entrar en conflicto con lo que tu tengas firmado, si quieres mandarme tu contrato por privado. Mandame MP y lo hablamos.

#313
Yo pelearía el precio mucho más, por que siempre lo hago, pero claro aquí todo depende de lo hábil que seas a este respecto. Para subir siempre tienes tiempo...

#324 Pues era anterior a Diciembre/2018

Aunque ahora que recuerdo creo que ponia que la renovacion era año a año.

En ese caso entonces entiendo que igualmente es año a año con 30dias de antelacion si quiere cambiar algo no?

Por lo demas salvo esa clausula creo que no habia nada mas sobre el tema

#325 Gracias

#318 y luego dicen los eruditos que hay que regulsr el precio del alquiler. Ya pagas en negro sin estar regulado imagina regulandolo lo que pasaría.