El hilo de las hipotecas

RECURSOS

Calculadora: Cuanto pagas de préstamo o hipoteca
https://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota
AlzeN

#3030 Bueno depende, yo este verano me cambie a La Caixa y ellos corren con todos los gastos de la nueva hipoteca (la tasación la pagas y luego te la devuelven). Solo tuve que pagar los gastos de cancelación que fueron entre 400-500 euros.

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allmy

#3031 No tienes que pagar los gastos de amortización anticipada de la otra?

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AlzeN

#3032 Tenía una hipoteca con 0% de gastos por cancelación anticipada, imagino que esos 400-500 euros serán el tema de gestoría, notario o ese tipo de cosas que conlleve cancelar una hipoteca (tengo que ir a recoger la documentación que me avisaron precisamente ayer de que ya la tengo disponible, ahí vendrá desglosado imagino).

Es cierto que me pidieron casi 800 euros de provisión de fondos, y hace un mes o así me devolvieron lo que sobro (que me lleve una sorpresa, porque desde Julio que firme ya suponía que lo habrían usado todo).

KueS

#3032 No amortizas anticipadamente, es una subrogación. Creo que los gastos están en torno al 0,5% de lo que te queda pendiente, pero si consigues bajar tipos del 3,5% actuales al 2% (por ejemplo), a 20 años es una pasta.

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P

Podéis preguntarme lo que necesitéis, abriría hilo sólo para consultas, pero como supongo que quién está interesado viene a este hilo, que me escriba si necesita algo.

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Roads

#3034 En mi caso si que fue cancelacion, también pasándome a Caixa, no me lo hacían con subrogación

#3035 500.000 al 1% en Países Bajos es lo que necesito yo, haz tu magia xDDDD

Darax

Como dije hace unos días, voy a hacer un pequeño post resumiendo las principales cláusulas abusivas que figuran en las hipotecas y por tanto, reclamables por vía extrajudicial o ante los juzgados:

  1. GASTOS: los gastos de las hipotecas deben repartirse de la siguiente forma:

-Notaría: 50% prestatario, 50% banco.
-Gestoría: 100% banco
-Registro: 100% banco
-Tasación: 100% banco

En la mayoría de las hipotecas se imponen los gastos a la parte prestataria (en ocasiones se hace un reparto que también es abusivo) y eso sería declarable nulo y posteriormente restituible en virtud del artículo 1303 del Código Civil.

Normalmente aparece reflejado en la cláusula quinta de la hipoteca.

  1. COMISIÓN DE APERTURA: Las comisiones de apertura todavía no han sido declaradas abusivas, es algo que está pendiente de resolución en el TJUE. Ha habido una noticia estos días en la que se dice que sí, que van a ser declaradas abusivas y todo apunta a que lo van a ser (salvo que haya contraprestación por estudio).

  2. INTERÉS DE DEMORA: todo aquél interés de demora que supere el normal del dinero + 4 puntos es abusivo.

  3. VENCIMIENTO ANTICIPADO: todo aquel vencimiento anticipado que permita la resolución del contrato a la entidad por el impago de una sola cuota o tres cuotas es abusivo. Lo mínimo han de ser 12 impagos.

  4. SEGUROS: si se imponen seguros sin contraprestaciones (reducción del tipo de interés aplicable), especialmente si son aseguradoras de la propia entidad.

  5. IRPH: el tipo de interés de las cajas de ahorros (que puede ser alterado en función de la propia actividad de las cajas) y siempre que sea el principal, cuando es sustitutivo no (si el principal es MIBOR o EURIBOR no hay nada reclamable).

  6. CLÁUSULAS SUELO: las famosas cláusulas suelo, normalmente ocultas en el contrato de préstamo para impedir que el precio de lo pactado baje por debajo de un mínimo fijado, independientemente de la variación del EURIBOR.

Suelen estar ocultas en la cláusula Tercera Bis de las hipotecas.

Y esto sería un poco el resumen. Quedo a la espera de dudas, preguntas o sugerencias (también críticas 😁).

EDIT: Dato importante, sólo se aprecia la abusividad de las cláusulas cuando se trata de un préstamo (una novación, una ampliación o una subrogación de hipoteca) y, siempre y cuando comparezca el banco como interviniente o lo autorice al final de la escritura mediante diligencia del notario. Las escrituras de compraventa están excluidas de reclamación en este sentido.

EDIT 2: Suele haber dudas acerca de la prescripción de la reclamación de los gastos. De momento la reclamación prescribe a los 5 años desde que se declara nula la cláusula de gastos de la hipoteca concreta. Esto es importante porque la nulidad de una cláusula es imprescriptible por lo que se podrían reclamar hipotecas de cualquier fecha.

EDIT 3: Ojo con los acuerdos de renuncia de las cláusulas suelo. Se os tiene que explicar muy cláramente a todo lo que estáis renunciando y, en todo caso, dudo mucho que tenga sentido que hagáis tal renuncia. Si tenéis una cláusula suelo no dudeis en acudir a un abogado y solicitar su nulidad, primero por vía extrajudicial y luego ante los tribunales, pues son nulas y todo importe cobrado de más por la aplicación de dicha cláusula, es restituible (una vez más 1303 CC).

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AsSaMiTa

#3037 lo que comenta el compañero, válido para préstamos formalizados antes del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la LCCI que regula todo eso).

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sulayr

#3037 Puff, a mí me llegará en unos días una FEIN. Me viene esta info de perlas.

A las malas la comparto por aquí a ver si vierais alguna cláusula rara.

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Darax

#3038 Es verdad que más allá de 2019 no suelen verse cláusulas de este tipos (abusivas). No obstante, si por ejemplo hubiese alguna entidad que continuase incurriendo en abusividad en el acuerdo de las cláusulas, podrían ser declaradas nulas igualmente. Ejemplo: Banco Ficticio S.A. decide imponer la totalidad de los gastos de formalización del préstamo hipotecario a la parte prestataria en 2022 (notaría, gestoría, registro, tasación, etc.); pues seguiría siendo abusivo, así lo establece la jurisprudencia y es una cuestión pacífica en este sentido.

vappatixihm

#3039 Ten en cuenta que una vez tengas la FEIN, es obligatorio ir al notario para que este acredite que has entendido todo lo que pone y ahí les puedes preguntar lo que quieres.

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Luzbel81

Una duda. Cuando simulas una hipoteca en la simulación va incluida un % de "impuestos" y al mirar las viviendas de obra nueva el precio te lo dan sin iva. Ese % de la simulación de hipoteca del banco es el mismo que el iva de la vivienda?

Y ya para hilar más fino os comento mi caso para los más experimentados en el tema: Tengo nómina de hace más de 2 años personal laboral fijo de unos 1800 netos y mi mujer de 1 año como funcionario estatutario de unos 1650 netos. Además dispongo de unos 120.000€ para entregar vía contrato de compra/venta, cuotas, etc hasta entrega de llaves. ¿Veis viable la concesión de una hipoteca de una vivienda de obra nueva de unos 300.000€?

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sulayr

#3041 Si si, en principio imagino que al notario puedo preguntarle lo que no entienda, pero más bien me refería al tema de que alguna cláusula esté cerca del abuso. Quiero decir, ahora mismo estamos negociando con la entidad temas generales, TIN, vinculaciones y poco más, pero no quiero que me metan alguna cláusula tipo que no pueda hacer una subrogación en 5 años, permanencias o cosas del estilo. No sé si los ejemplos tienen sentido, pero lo que digo es que no quiero llevarme una sorpresa después de tanto negociar con tanta entidad, que me la cuelen en algún detalle.

#3042 Normalmente en las simulaciones suelen incluir el IVA en los gastos. Si no te lo ponen calcula que para obra nueva es el 10%. Para esa casa, pues serían 30k€. Si disponeis de esa cantidad, tendríais que solicitar alrededor de 210k€ de hipoteca.

Tendrías que solicitar menos del 80%, que es el límite que marcan los bancos y tendrías que pagar 900€ mensuales. Con vuestro salario podríais permitiros 1035€ mensuales que es el 30% que recomiendan los bancos.

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FerPina

#3043 subele ese porcentaje de interes un poco XDD

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sulayr

#3044 Ojo pues en principio estamos con Caixa hablando de un 2,55 TIN con la única vinculación de nómina. A ver si nos mandan ya la Fein y me quedo más tranquilo

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FerPina

#3045 coño pues eso no esta nada malñ.......

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sulayr

#3046 en la sucursal de mi pueblo nos daban 2,75 con cuatro vinculaciones. Lo empezamos a hacer con iAhorro y nos dieron esta oferta que se supone que es la "tipica" que están dando ahora.

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Kidaa

#3047 como tenéis tanta suerte con iahorro? Yo me tuve que desvincular de ellos porque literal me ofrecían mejor interés en la oficina que con ellos, con las mismas condiciones

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FerPina

#3047 Es que despues de ver gente aqui que les ofrecian burradas de 5 casi 6%....

Que salarios e hiopopteca es para esas condiciones?

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allmy

#3042

Con hipoteca al 3% me sale cuota de 897, que es un 26% así que por ratios sí.
Al 5% es una cuota del 1133 todavía está bien para los 3450€ de ingresos 32%. Justo, los bancos no suelen dar más de un 35%, pero bueno, tu mujer es funcionaria...

Te la refinancias cuando bajen los tipos.

1
sulayr

#3048 Pues no tengo ni idea la verdad, no creo que sea suerte. Ellos son mayoristas y al final tendrán algunos convenios mejores y otros peores. Nos han llegado ofertas de Evo banco y de Unicaja que son las mismas que las que ofertan en la web, por lo que no tiene sentido intermediar con iAhorro para que ellos encima se lleven su comisión. Pero por lo visto con CaixaBank tienen que tener algo más cerrado y es lo que ofrecen

En mi caso creo que me salvé por los pelos porque fui primero a preguntar a la oficina de la caixa, pero no me abrieron expediente. Si me llegan a abrir expediente no hubiera podido ir a través de iAhorro. Lo mismo te ha pasado algo así a ti.

#3049 Salarios netos de las dos personas de 2k2€. Hipoteca para obra nueva de 250k y podemos aportar de capital 120k. Vamos a solicitar hipoteca de 165k.

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Kb

#3051 los 35k de mas para que son?

4 respuestas
Sinso

#3042 Posiblemente se la concedieran sin problema a tu mujer aunque fuese soltera xd

#3052 Amueblar?

2 respuestas
Kb

#3053 no sale más barato a la larga un crédito pero al si hiciera falta?

2 respuestas
AlzeN

#3051 2.2k cada uno o en total? 2,75 solo con nómina a estas alturas creo que está muy bien.

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KaeL

#3052 #3053 Yo entiendo que los 35k extra que decis seran los 25k del 10% de iva y luego 10k pueden ser gastos extra de notaria y eso y un poco mas por si acaso.

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FerPina

#3052 el IVA quizás + notaría y esas cosas
#3054 los créditos tienen interés mucho más altos.

Sinso

#3054 No

#3056 Yo entiendo que no, si tienen 120K de entrada es que aparte tienen el resto para pagar el IVA/ITP .

Pero piden un poco más para no descapitalizarse a saco con el resto de gastos que conlleva una casa recién construida.

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Luzbel81

#3058 Esos 120ks sería el resultado de vender dos viviendas viejas que tenemos y que no necesitamos para comprar la de nueva construcción. Al final tendríamos algo más pero para no quedarnos "pelados" y amueblar.
Dejo 120k para entrada+los gastos generados de la formalización del prestamo.

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sulayr

#3052 Es lo que dicen, es por el IVA más gastos que no controlamos ahora mismo y que seguramente vendrán, así como amueblar y no quedarnos a 0.0.

#3055 2k2 cada uno. De hecho, nos comentaron en su día que quizás tendríamos que pasar por riesgos porque yo me he cambiado hace poco de empresa y, aunque el contrato es indefinido, estoy en periodo de prueba. Pero me parece un poco estúpido, ya que incluso con el sueldo de mi pareja no excedemos del 30% que recomiendan.

De todas formas, lo que nos ofrecen por ahora es 2,55% con la caixa y solo con nómina. Lo único que hasta que no lo vea reflejado en la fein no me quedaré tranquilo.

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