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Calculadora: Cuanto pagas de préstamo o hipotecahttps://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota
#2852 si, si la diferencia de interés es importante, si. De fija a fija el coste de subrogación es de costes de tasación+ hasta 2% de lo que te queda por pagar. Pero de fija a variable el coste es mucho menor.
Incluso en un mal escenario en una hipoteca de 200ks con el 2% serían 4.000€. si la cuota te rebaja 100€ al mes, en 2 años tienes amortizado el gasto.
Con una hipoteca fija al 1,55 del 2019, es viable cambiarla a una nueva vivienda? Es decir, cambiando de residencia y vendiendo la actual.
#2854 La verdad es que no sé que alternativas tendrás que no sean hipotecas puente, porque las hipotecas están ligadas con X vivienda, no creo que te la puedas llevar a otra vivienda. Al que le vendas la vivienda es el que se puede aprovechar de esa hipoteca subrogándose a ella, o cancelarla (que es lo normal) y hacerse una nueva ellos.
#2855 nada, me estoy adelantando a los acontecimientos, con una oposición a medias sin saber dónde caerá el destino definitivo si es que saco plaza. Pero si todo va bien, si que la intención es cambiar de domicilio.
#2857 Bueno, no exactamente así, pero casi casi.
Ya que es un 25% anual del capital pendiente en este momento; Ejemplo con 150.000; Asumimos que la hipoteca (para numeros fáciles) es 4000€ cada año sin amortizaciones anticipadas
- Año 1; puedo pagar un 25% de 146.000€ (150.000-4.000)-> 36500€ sin penalizacion. Y cualquier cantidad superior a esto, tiene un recargo de un 2% SI SOLO SI supone pérdida financiera al banco.
- Año 2; Puedo pagar un 25% de 105.500€ (146.000-4.000-36.500)-> 26.375€. Si volviese a pagar 36.500, tendría que pagar un 2% de 10.125€ (202,5€) de nuevo, solo si hay pérdida financiera.
- ...
En efecto, es un punto muy bueno ya que como me dijo la gestora, premia el ahorro y hace que la amortización no penalice. Asimismo, liquidando tiempo se puede llegar a reducir la carga de intereses acumulados en una animalada, haciendo que el crédito sea "barato"
Ahora, como dije en su momento, no se si es por las condiciones de la hipoteca especificas, o porque el estudio de riesgo que nos hicieron salio riesgo casi nulo, ya que la hipoteca nos supone un 16% de los ingresos netos mensuales SIN contar extras, bonus, ni nada.
Sobre los 5 años... bueno, dependera del crédito y el ahorro que cada uno pueda hacer xDDDD
En nuestro caso, si queremos "vivir", será de unos 6-8 años. Si queremos liquidarla cuanto antes contando cada céntimo, son 64 cuotas mensuales y las aportaciones extras anuales respectivas en cada año natural cerrado.
Me gustaría contaros mi caso y ver si podéis echarme un cable.
Recientemente hemos dado la señal para una casita adosada. Sabíamos que la situación financiera estaba mal, pero realmente hemos querido dar el paso porque se nos ha puesto delante una casa que nos ha cuadrado mucho en todos los aspectos.
Total, que llevamos unos días mirando mucha información: comparadores, simuladores, bancos, etc y es lo que comentáis. Todo altísimo.
Hemos estado en contacto con un asesor financiero "gratuito" que nos ha pedido nuestros datos y que en teoría los ha pasado a una empresa "colega" que estudiará nuestro caso. Tras varias preguntas directas de como gana dinero no me ha dicho nada concreto y eso me ha dado muy mala espina. ¿Recomendáis este tipo de asesores? Entiendo que se tienen que llevar algún tipo de comisión o a saber. Se le conoce como
Nos ha pasado este enlace y no sé si es una milonga más o hay alguien que esté haciendo esto:
Entiendo que lo mejor es algo al 0,85% fijo y a amortizar, pero claro, esto choca directamente de frente.
#2859sulayr:Entiendo que lo mejor es algo al 0,85% fijo y a amortizar, pero claro, esto choca directamente de frente.
¿0,85 fijo? ¿Te has fumado algo?
#2859 Te comento (desde mi opinion personal) que te veo un poco liado; Lo primero:
#2859sulayr:asesor financiero "gratuito"
Es lo que se conoce como un Broker. Generalmente los hay de dos tipos; Los que son independientes/autonomos, y los que trabajan para una empresa que se dedica a esto. Por ponerte dos ejemplos de ello: Housfy, iAhorro, son dos portales/empresas donde Brokers median con Bancos con tus datos con el objetivo de conseguirte unas buenas condiciones.
Generalmente se llevan una comision por operacion, donde suelen ser de tres modos;
- Cliente; Si cierras la hipoteca (que no ello la compraventa, OJO!). En el momento en el que se emite la FEIN, ellos ya son candidatos a cobrar los honorarios. Housfy por ejemplo son 3999€ fijos, independientemente del valor de compraventa.
- Banco; Tu como cliente no pagas los honorarios, pero cobran honorarios de bancos a los cuales se adjudica la hipoteca. El comprador no ve repercutido el importe directamente, pero puede venir enmascarado en tipos de interes "menos" apetecibles en los cuales el banco asume el coste de los honorarios ya que lo recupera con intereses.
- Ambos; Un punto intermedio de ambas, donde el banco tiene tipos mas apetecibles dado que no repercute la totalidad de honorarios, pero el cliente pagará estos honorarios en forma de un % sobre el valor de la compraventa. (El peor escenario).
Normalmente los brokers de "empresas" trabajan con el primer caso.
#2859sulayr:¿Recomendáis este tipo de asesores?
Ahora mismo, mi opinión personal es un rotundo NO.
- El broker antes de 2022 era capaz de conseguir hipotecas MUY buenas, dado que el Euribor era negativo, por lo que podía negociar interés fijo de 0.68% ~ 0.92% (sí, a finales de 2020 tuve en mis manos una simulacion así, pero la casa que tenia el ojo puesto voló, y se perdió la ventana de compra perfecta).
- Antes de 2022, eran capaces de conseguirte un 95% de capital con interés MUY bajo.
Problemas actualmente:
- Ya no dan más de 80% > El truco para el 95% del capital de la hipoteca, era sobretasar la casa para que el 95% del valor de la compraventa, estuviese dentro del 80% de la sobretasación; Ejemplo: Piso de 100.000€ - Para que el banco finaciase 95.000€, el tasador tenia que decir que el piso vale segun mercado cuesta 118.750€ (de ese modo, el 80% de ese valor, es el 95% de lo que vale realmente).
- Esto, se ha acabado; Desde el BdE están "forzando" a las empresas tasadoras a infratasar, de modo que si alguien quiere comprar la vivienda, tiene que aportar más capital. Esto es una medida para frenar la inflación, ya que de este modo, se conceden menos créditos y por lo tanto, se reduce el endeudamiento (y que los bancos pidan prestado dinero al BCE).
- Si tu haces un estudio con un banco de tu elección (pongamos el BBVA, por poner mi ejemplo), los Brokers tienen prohibido regatear para esa entidad, ya que el banco ya tiene la preferencia del cliente. Y esto, puede hacer que dicho Broker sea vetado para el banco, y a su vez, el banco endurezca las condiciones contigo (cliente).
- Ahora mismo, los tipos de interés están por las nubes, y a menos que tengas unos ingresos y estabilidad laboral MUY buenos, no trabajan con hipotecas fijas. Y ojo, por muy buenos, hablamos de 7k+ y tener ahorros grandes como entrada (es decir, solicitar menos del 80%) para conseguir buenas condiciones (rollo 2% y rangos cercanos).
#2859sulayr:Entiendo que lo mejor es algo al 0,85% fijo y a amortizar, pero claro, esto choca directamente de frente.
Ahora mismo ese tipo de interés es un unicornio saltando en el arcoiris mientras un gnomo bebe una pinta en una jarra con un trebol sentado en una olla con el oro.
El TIN bonificado, en la mayoría de casos, esta en 3.75%. Sin bonificar, sobre el 4.5%. A eso sumale seguros, gastos asociados, etc... nos vamos a un TAE alrededor de un 3.9% ~ 4.8%. Esto las fijas.
Las variables, rondan los 1.25% o 0.95% (bonificadas) + Euribor. Y el Euribor, actualmente se cerró el mes pasado con 3.34% con visos a cerrar en Marzo rozando el 4% (se espera una subida de 0.5% más).
https://www.euribordiario.es/historico_mensual.html
En efecto, informate muy muy bien sobre que quieres hacer. El panorama es muy turbio.
Mi recomendación es que hables con los bancos, que te hagan simulaciones y estudios personalizados y con detalle. Y una vez tengas estudios, negocia con bancos de la competencia con tal de ir mejorando condiciones.
Es mi recomendación para conseguir las mejores condiciones.
Una historia para no dormir, es que uno de Housfy quería encasquetarme una hipoteca con el Deustche Bank fija a 40 años (si, a 40!) con un TIN del 3,95% bonificada.
Las risas se escucharon hasta en Nueva Zelanda. Resta decir que "educadamente" se acabó nuestra interacción y mediación.
#2860 me refiero a lo que ofrecían hace unos meses, que era "medio normal" tener ofertas alrededor del 1%
Caixabank 3,20 Fija sin vinculaciones, solo nómina (el TAE era en torno al 3,58 si no recuerdo mal).
Estoy pendiente de laboral kutxa, Evo banco, Unicaja, Ibercaja.
#2861 muchas gracias por tu explicación tan detallada. Si, estoy bastante perdido. No te voy a engañar...
Lo que no tenía ni idea es el tema de que los bancos pueden vetar al bróker y endurecer la negociación. Yo con mis Santos cojones le dije a la del BBVA que estábamos en contacto con un asesor financiero y me quedé tan pancho. Quizás se estuvo riendo de mi varios días.
#2867 Tiene el algoritmo regular, a mí con una a tipo fijo pagando 500 al mes me sale muy alto también xd
#2865 no entiendo cómo pone riesgo muy alto si no te pregunta ni el valor del inmueble ni tus ingresos.
No le hagáis caso la riesgo que os ponga, a mi me parece más útil de cara a simplemente usarlo como calculadora para meter amortizaciones o hacer varias pruebas fácilmente.
La mia me sale moderado. Entiendo que para que salga bajo tendrás que pedir la hipoteca de una bolsa de gusanitos a pagar en 3 meses al 0.1 % de interés.
#2869 Básicamente esto.
De hecho, ni el cuadro de amortización es correcto, ya que no calcula bien la reducción de la parte de los intereses.
#2870 Orientativamente va bien para quien no haya firmado la hipoteca. Quienes la tengáis, cada banco os ofrece un cuadro de las cuotas, y podéis ver en cada momento como está.
Polluelos mios.!! Sabeis si el banco tiene forma de saber si la hipoteca que pides es pra vivienda habitual o segunda vivienda? Hay un precio especial pra funcionarios de muface en bbva, pero solo para vivienda habitual y me pregunto si se les puede engañar con eso
#2875 no vas a poder, tu hipoteca aparece en el CIRBE.
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/cirbe/
No pierdas el tiempo y no lo hagas perder tampoco.
EDIT: aunque lo que comenta el compañero... si alquilas la vivienda... entonces sería vivienda habitual la nueva vivienda... si lo demuestras
Yo tengo una vivienda con su hipoteca correspondiente, al tiempo alquile la vivienda y compré otra, y en mi caso no tuve problema ninguno.
Me pidieron el contrato de alquiler, pero solo era para que aportara ingresos de cara al estudio de viabilidad.
Señores, buenas noches. A ver si me podéis echar una mano para orientarme.
Actualmente vivo en un piso a MI nombre y con una hipoteca también a mi nombre, lógicamente.
Mi familia tiene una casa vieja y estamos pendientes de ir al notario y que nos explique la forma más económica para que me la puedan pasar (donación, venta.. lo que nos digan ) y esa vivienda, después la pondremos a mi nombre y el de mi mujer para arreglarla entre los dos.
Las hipotecas para reformar una casa vieja son iguales que una hipoteca normal? Afectará a la hipoteca que vaya a pedir a nombre de los dos el que yo tenga ya una a mi nombre?
La idea que les quiero transmitir es que la hipoteca que pido, que será pequeña, la quiero para empezar las obras con los gastos gordos (tejado, instalaciones, cocina, ventanas..) y después que tenga eso, irme a la casa nueva a vivir y vender el piso donde vivo, quitar la hipoteca que me queda del piso y con lo que me sobra y mis ahorros seguramente tenga para amueblar la casa nueva e incluso quitar la hipoteca nueva que pida o dejar muy poco.
Algún banco que merezca la pena con las hipotecas ahora? Para ir más o menos informado. La actual la tengo en ING y lo mismo que con el banco estoy contento, con la hipoteca y el seguro de hogar, no mucho xD.
#2879 una hipoteca para adquirir una vivienda funciona exactamente igual que para reformar otra, el destino de la operación no varía su funcionamiento.
La única diferencia entre una y otra será que, en base al valor de tasación de esta segunda vivienda que queréis reformar, los ingresos y cargas de los titulares del préstamo, os ofrecerán más o menos dinero con unas condiciones financieras más o menos ventajosas. Efectivamente, al ya tener una hipoteca, ello merma tu capacidad económica por lo que el banco puede entender que dispones de menos dinero para hacer frente a esta nueva operacion (aunque hay múltiples opciones como recargar la hipoteca inicial o novarla para incluir este segundo inmueble y meterlo todo bajo una sola operacion, ya en tu banco te podrán asesorar mejor).
