Escasez y subida del precio de la vivienda

Clive #1 3 May

Vamos a explicar de forma sencilla y lógica por qué suben los precios de la vivienda y el alquiler cuando hay escasez. Olvidemos por un momento las opiniones y veamos el mecanismo puro de oferta y demanda.

ESCENARIO
En un barrio concreto hay solo 5 viviendas disponibles en alquiler. Todas son idénticas en calidad, tamaño, estado y ubicación. La oferta es fija a corto plazo. Hay 10 personas buscando alquilar una de esas viviendas. Cada una tiene un sueldo distinto, pero los 10 pueden destinar como máximo el 50% de su sueldo al alquiler (para simplificar las cosas).

Sus sueldos mensuales y su máximo alquiler que pueden pagar son los siguientes:

Persona A: sueldo 1.200 € → máximo 600 €
Persona B: sueldo 1.300 € → máximo 650 €
Persona C: sueldo 1.400 € → máximo 700 €
Persona D: sueldo 1.500 € → máximo 750 €
Persona E: sueldo 1.600 € → máximo 800 €
Persona F: sueldo 1.700 € → máximo 850 €
Persona G: sueldo 1.800 € → máximo 900 €
Persona H: sueldo 1.900 € → máximo 950 €
Persona I: sueldo 2.000 € → máximo 1.000 €
Persona J: sueldo 2.100 € → máximo 1.050 €

Imaginemos que, por alguna razón (regulación anterior, costumbre, etc.), el precio inicial del alquiler está en 600 €.

¿Qué sucede?
Al precio de 600 €, las 10 personas pueden pagar el alquiler. Pero solo hay 5 viviendas. Se genera una competencia fuerte.
Los propietarios reciben muchas solicitudes por cada piso y se dan cuenta de que pueden subir el precio. El mercado empieza a ajustar.

Cómo sube el precio paso a paso:

Si el precio sube a 700 €: Todavía pueden pagar las personas C a J (8 personas). Siguen habiendo más demandantes que viviendas. El precio sigue subiendo.
Si el precio sube a 800 €: Pueden pagar las personas E a J (6 personas). Aún hay más demanda (6) que oferta (5). La presión al alza continúa.
Si el precio sube a 850 €: Ahora solo pueden pagar exactamente 5 personas: F, G, H, I y J.

En este punto se alcanza el equilibrio del mercado: 850 €

¿Por qué el precio se detiene en 850 € y no sube más? Si el propietario intenta poner el alquiler en 900 €, solo quedarían 4 personas dispuestas y capaces de pagarlo (G a J). Tendría una vivienda vacía, sin ingresos. Por tanto, prefiere alquilarla a 850 € que dejarla vacía.
Al precio de 850 €: Exactamente 5 personas pueden pagar. Las otras 5 personas (A a E) quedan fuera del mercado (tendrán que compartir piso, irse a otra zona más barata, vivir con familia, retrasar su emancipación, etc.).

El precio ha subido de 600 € a 850 € (+42%) únicamente debido a la escasez. No ha sido necesario que los propietarios sean “codiciosos”. Simplemente han respondido a la realidad objetiva: hay mucha más demanda que oferta.

El concepto clave: el demandante marginal
El precio final lo determina la persona F (la quinta con mayor capacidad de pago). Ella es la demandante marginal: es la última que entra en el mercado. Su límite (850 €) marca el precio de equilibrio. Las personas con mayor renta (G a J) pagan menos de lo que son capaces, pero en un mercado normal todas pagan el mismo precio.

Resumen
Este ejemplo muestra el mecanismo básico de los precios: cuando la demanda supera a la oferta, el precio sube hasta que el número de personas dispuestas a pagar coincide con las viviendas disponibles. La subida no es arbitraria. Tiene un límite lógico: el punto en el que el demandante marginal (la persona que marca la frontera) ya no puede o no quiere pagar más. Este mismo proceso es el que explica gran parte del encarecimiento del alquiler en ciudades con alta demanda y poca oferta nueva (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, etc.).

Alternativas
Cuando hay 5 viviendas disponibles y 10 personas que necesitan vivienda, es inevitable que 5 se queden sin vivienda. Tiene que haber una "discriminación", no queda otra. Ahora bien: Cómo discriminamos? Cómo decidimos quienes son los 5 afortunados y quienes los 5 desgraciados?

En el mercado, la discriminación se produce con el precio, como ya se ha expuesto. Pero fuera del mercado hay otros mecanismos: por nacionalidad, por edad, por sexo, por ideología o afinidad política, por intereses privados, por favores, etc. Qué sistema discriminatorio os gusta? Yo me quedo con el del mercado, el precio. Porque respeta la libertad de las partes y porque incentiva a aumentar la oferta, de modo que los precios bajen en el futuro.

LA ÚNICA SOLUCIÓN
Aumentar la oferta, construir más. No hay otra, no hay más.

¿Qué ocurre si la oferta aumenta de 5 a 12 viviendas?
Ahora imaginemos que se construyen más viviendas y la oferta sube de 5 a 12 pisos en alquiler.

Evolución del precio:
Al haber ahora 12 viviendas y solo 10 personas buscando alquilar, la situación se invierte completamente: ahora hay exceso de oferta.
Al precio anterior de 850 €, solo 5 personas podían pagar, pero ahora hay 12 pisos disponibles. 7 pisos quedarían vacíos. Los propietarios, ante el riesgo de perder ingresos con pisos vacíos, comienzan a bajar los precios para atraer inquilinos.

Cómo baja el precio paso a paso:

A 800 €: Ya pueden pagar 6 personas (E a J). Pero todavía quedarían varios pisos vacíos.
A 700 €: Pueden pagar 8 personas (C a J).
A 650 €: Pueden pagar 9 personas (B a J).
A 600 €: Las 10 personas pueden pagar el alquiler.

El nuevo equilibrio: 600 €
Con 12 viviendas y 10 demandantes, el precio tiende a bajar hasta aproximadamente los 600 € (el límite máximo de la persona A, la que menos puede pagar). ¿Por qué hasta ahí? Porque si el precio se mantiene por encima de 600 €, la persona A, y posiblemente B, no podría alquilar. Al haber pisos vacíos, los propietarios prefieren bajar el precio y alquilar a 600 € que tener la vivienda vacía generando cero ingresos.

Conclusión:
Cuando la oferta aumenta por encima de la demanda:

El precio baja de forma significativa (en este caso de 850 € a alrededor de 600 €).
Todos los demandantes consiguen vivienda.
Los propietarios tienen que ser más competitivos y ofrecer precios más asequibles.

P.D.: Las administraciones públicas (Gobierno central, autonomías y municipios) son los únicos culpables de la ruina actual de innumerables jóvenes (y no tan jóvenes) en el acceso a una vivienda, al restringir y limitar el suelo disponible (oferta).

P.D.2: A corto plazo, estamos muy jodidos. Y mientras siga el relato de la especulación y los fondos buitre, más tiempo pasará hasta que podamos revertir la situación. Eres un ser humano con un cerebro funcional. Úsalo, piensa y reflexiona sobre ello, más allá de dogmas.

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CAFE-OLE #2 3 May

Yo estoy ya lo trate de explicar cuando sacaron la nueva ley de vivienda. Es predicar en el desierto.
Una cosa curiosísima de la izquierda es hablar siempre de la clase obrera, redistribuir la riqueza etc... Y en el momento que un obrero prospera y puede comprar una segunda vivienda pasa a ser un enemigo del estado

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Ryok #3 3 May Profeta

Te deseo mucha suerte en la batalla que quieres luchar.

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Aeran #4 3 May Cappasytado

#2 Claro, es que en el momento en que prospera significa que no se conforma con el parasitismo ni vivir se migajas del estado y ya no les interesa.

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Necro15 #5 3 May

Cuantos hilos se tienen que abrir de lo mismo para que abran subforo? Debemos estar cerca de poder pedir subforo Vivienda

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PocketAces #6 3 May Penitente

Eres el héroe que necesita Mediavida, pero no el que merece.

La única manera de que la gente entienda eso, es hacer un teatrillo con marionetas como si estuviéramos de nuevo en el colegio.

Y me consta que habría algunos que todavía no lo entenderían.

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Moonlight86 #7 3 May

#5

Cuantos hilos se tienen que abrir de lo mismo para que abran subforo? Debemos estar cerca de poder pedir subforo Vivienda

Que loco, la gente suele abrir a menudo hilos sobre lo que le interesa a la gente como la economía.

Y por cierto la vivienda es la PRINCIPAL preocupación de los españoles.

Gran aportación la tuya.

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-OnE- #8 3 May Fabrizio GLaDOS

Lo mejor son los que le echan la culpa al mercado (los inversores, los especuladores, los propietarios avariciosos), cuando es obvio que es precisamente un mercado al que no dejan trabajar xD

Tendrían que estar saliendo empresas constructoras de debajo de las piedras para acometer proyectos jugosos dado el precio al que están las viviendas. Y, sin embargo... Ni están ni se las espera. Por qué será.

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melonz #9 3 May Cofrade

Pero este tío que dice de demandante marginal y no se qué tecnicismos?

Que dejéis de robar a los trabajadores.

Si regulamos el precio del alquiler a 600€ cada piso, los pisos valdran 600€.

Hasta Eduardo Garzón lo entiende y el foro no.

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Travenk #10 3 May

Que el problema de la vivienda es por escasez de oferta no creo que venga nadie a discutirlo.

En mi opinión la solución sería abaratar costes burocráticos a las constructoras sumado a construir vivienda publica. No creo que ambas soluciones sean excluyentes entre si.

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Puni #11 3 May

Lo que yo no entiendo es si el sueldo mediano son 23k, quién coño se está comprando los pisos de mi barrio de 800k? Porque vamos, no vuelan como los de 400 pero también van bastante rápido.

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Pulgar #12 3 May Entrenador y analista CSGO

#10 abaratar el coste burocrático tendría un impacto prácticamente nulo.

Tienes un problema general.

costes generales de la construcción (materiales y mano de obra)
falta de suelo nuevo en ciertos lugares y por lo tanto coste del suelo alto.

Por cierto, añado una variable que creo que prácticamente no sale a relucir

Los problemas de creación de suelo nuevo no es tanto por falta de reserva, si no problemas de la creación de las infraestructuras necesarias, en especial la parte energética. Esto impide prácticamente consolidar suelo urbano

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N05O1uNbBO7t #13 3 May

Esto parece super obvio y logico, pero la mayoria de la gente no lo entiende. Se piensan que si el gobierno pone controles de precio, por arte de magia van a aparecer 5 viviendas de la nada y las 10 personas van a tener su vivienda al precio mas bajo.

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allmy #14 3 May CSI

Buena explicación. Estás predicando en el desierto. Incrementar la oferta no es la única solución. También puedes reducir la demanda.

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SeYc #15 3 May

Es enternecedor cuando los neoliberales intentais explicar como funciona el mundo con matematicas de primaria. Luego te das cuenta que la condición humana que influye en la economía no funciona asi.

Por poner un caso concreto, ciudades pequeñas (150k habitantes aprox) que llevan perdiendo población desde 2018 a una media de 2-3k por año, donde el alquiler sigue sin dejar de subir.
Ahora diras que es porque la oferta disminuye mas que la población, no?

Quizás es que tu teoría simplista de la oferta y la demanda, que es mas parecida a la de las manzanas que van entrando por las que van saliendo, no se ajusta a la realidad. Quizás tu "teoría" solo funciona si realmente la Persona A que solo puede permitirse 600€ no necesitase una casa donde vivir, y tenga que gastarse 850€ quiera o pueda.
El que no puede comprase el iPhone de 1000€, se pilla el Xiami de 100€ o directamente no se compra un movil, porque tiene la opción de no hacerlo. No tener un techo, 3 comidas al dia y agua no es una opción que pueda barajar en función del dinero que me pueda permitir. Es necesario si o si

Quizás es que si yo veo a mi vecino poner su casa a 850€, yo tambien la subo de 600 a 850, porque no voy a ganar yo menos que mi vecino.

Quizás crees que eliminando los impuestos a la compra de primera vivienda y facilitando que consigan una hipoteca, la gente andaría pagando 800-1000€ por un alquiler, cuando podrían pagar una hipoteca por mucho menos?
Para alguien sin una casa puede resultar imposible pagar un alquiler mientras ahorran 40-60k para dar una entrada y pagar impuestos.
Para mi vecino que ya tiene 3 casas, hipotecar una para comprar una cuerta y estar viviendo del alquiler de las otras 2, no.

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NigthWolf #16 3 May no seme u me pausa

Entonces llego yo, que soy Wyoming. Te compro las 12 viviendas y las pongo a 100€ euros diarios para meterlas en AirBNB para guiris con pasta. Acto seguido llamo a mi colega Evole para hacer un especial sobre el acoso de Santaolalla y como el PP financia a Vito.

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Lovexperienc #17 3 May Google Calendar CS2

600 cobrando 1200 JAJAJAJA ojalá fueran solo 600

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allmy #18 3 May CSI

#15 también está el valor del dinero, que es el denominador en cualquier cantidad y también está sujeto a oferta y demanda.

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Clive #19 3 May

#12 Evidentemente, reducir las trabas burocráticas haría acelerar la oferta, pero la clave es, simplemente, construir más. Todo lo que ayude a aumentar la oferta (suelo disponible, menos trabas, incentivos fiscales a la promoción, etc), hará bajar el precio. Y todo lo que ayude a aumentar la demanda (por ejemplo, un bono social) hará subir aún más el precio.

Los problemas de creación de suelo nuevo no es tanto por falta de reserva, si no problemas de la creación de las infraestructuras necesarias, en especial la parte energética. Esto impide prácticamente consolidar suelo urbano

Algo he oído de eso, de que España no tiene capacidad para aumentar su red energética.

#14

Incrementar la oferta no es la única solución. También puedes reducir la demanda.

Si reduces la demanda, la oferta para los demandantes aumenta, no es verdad?

Si hay 5 viviendas disponibles y 10 personas interesadas, y de golpe y porrazo pasa a haber solo 4 personas interesadas, la oferta para estas 4 se ha aumentado respecto a la situación inicial, antes tocaban a 0,5 viviendas por barba, y ahora tocan a 1,2. Aumento de la oferta

Por eso Rallo siempre dice que la oferta debe aumentar EN RELACIÓN con la demanda. Porque por mucho que la oferta aumente, si la demanda también lo hace, y lo hace con más fuerza de lo que aumenta la oferta, como pasó durante la burbuja inmobiliaria, los precios seguirán subiendo.

#15

Por poner un caso concreto, ciudades pequeñas (150k habitantes aprox) que llevan perdiendo población desde 2018 a una media de 2-3k por año, donde el alquiler sigue sin dejar de subir.
Ahora diras que es porque la oferta disminuye mas que la población, no?

La población puede disminuir mientras la demanda se mantiene o incluso aumenta. No tienes en cuenta variables como el número de personas por vivienda. Tampoco tienes en cuenta cuántas viviendas antes se alquilaban y pasaron a venderse (lo que reduce la oferta).

Quizás es que tu teoría simplista de la oferta y la demanda, que es mas parecida a la de las manzanas que van entrando por las que van saliendo, no se ajusta a la realidad. Quizás tu "teoría" solo funciona si realmente la Persona A que solo puede permitirse 600€ no necesitase una casa donde vivir, y tenga que gastarse 850€ quiera o pueda.

Qué es lo que no entiendes el ejemplo?

Quizás es que si yo veo a mi vecino poner su casa a 850€, yo tambien la subo de 600 a 850, porque no voy a ganar yo menos que mi vecino.

No si el precio en el ejemplo es unitario. Y tú puedes pedir lo que tú quieras, igual que le puedes a tu jefe que te pague 50k al mes. Otra cosa es que la otra parte quiera o incluso pueda. En ejemplo se explica bien, solo tienes que volver a leer y, esta vez, usar la cabeza.

#17 Conoces el concepto de EJEMPLO o se te escapa?

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SeYc #20 3 May

#18 Pues entonces ya no es tan buena explicación. El problema no es solo que haya 5 viviendas para 10 inquilinos.

#19 Si la vivienda pasa de alquilarse a venderse, se reduce la oferta, pero también la demanda. Una persona menos que necesita alquilar.
Si la población (sobre todo la activa, no los jubilados que se quedan), disminuye, la demanda tiene que disminuir, aunque no sea un ratio 1:1

Yo puedo pedir el precio que quiera, y si fuese de cualquier otro bien o servicio, el comprador podra elegir si lo quiere o no, irse a la competencia que sea mas barata o descartar la compra por completo.
Con la vivienda no.

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visent666 #21 3 May

Te vendo una casa de 500m2.

¿Cuanto ofreces?

manselillo #22 3 May

#9 Yo regulaba el precio de la vivienda a 100 euros y el SMI a 3000 euros.

Con eso haces que un trabajador tenga 2900 euros para gastarse en impuestos, para subvencionar las traviesas de Abalos y los médicos cubanos de 300 pesos cubanos.

2

Clive #23 3 May

#20 La inflación hace crecer los precios de toda la economía, también los de la vivienda. Es un factor más. La gente ha tenido que restringir su consumo en determinados productos debido a la inflación, pero siguen pudiendo comprar comida. Con la vivienda eso no pasa porque no se deja amplar el stock de vivienda, son putas matemáticas. Si tienes 5 viviendas y 10 familias, 5 se quedan fuera. Da igual que saques una ley de 10.000 millones de artículos, enmarcada en la plaza de cada pueblo y ciudad, que 5 familias seguirán quedándose fuera, cojones.

#20 Se reduce la demanda de compra, no la demanda de alquiler. La persona que buscaba comprar y compra no compite con quienes buscan alquilar, compite con quienes buscan comprar. Hay dos demandas y dos ofertas, compra y alquiler.

Yo puedo pedir el precio que quiera, y si fuese de cualquier otro bien o servicio, el comprador podra elegir si lo quiere o no, irse a la competencia que sea mas barata o descartar la compra por completo.
Con la vivienda no.

Con la vivienda no por qué? No hay más opciones? No hay otras viviendas? Hombre, ahora mismo no hay más opciones, claro. Se trata de aumentar las opciones, de aumentar la oferta.

Qué es lo que no entiendes???

Mira, como si fueras tonto (que no lo eres, ojo):
Con poca oferta:

Hola, vendo/alquilo mi vivienda, pido X.
Hola, es mucho, pero no tengo más remedio. Aquí tienes.

Con mucha oferta:

Hola, vendo/alquilo mi vivienda, pido X.
Hola, es mucho, mejor le compro/alquilo la vivienda al de al lado, que pide X/2.

Y ya estaría.

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Retil #24 3 May :psyduck:

#15 Tengo genuina curiosidad por la solución que tu planteas para el problema de la vivienda que no pase por construir mas

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SeYc #25 3 May

#23 No, no son putas matemáticas tan simplistas como las intentas hacer pasar. Los alquileres incluso en zonas con poca demanda suben por encima del precio de la inflación.
No se como será el termino económico exacto, pero es un efecto de contagio, mas complejo que la simple cesta de manzanas. La gente compara con su alrededor para imitar, aunque en su zona no se cumplan las mismas circunstancias que están imitando.

5 familias no se quedan fuera, porque al final pasan por el aro para pagar el coste que sea.

#23Clive:
Se reduce la demanda de compra, no la demanda de alquiler. La persona que buscaba comprar y compra no compite con quienes buscan alquilar,

Si y no. Y lo sabes. Hay quien demanda ambas, hasta que consigue la segunda. Una persona con una vivienda en propiedad es una persona que ya no busca alquilar.

Con la vivienda no puedes optar por no tenerla y por tanto salirte de esa "demanda" como podrias hacer con cualquier otro bien o servicio que no sea fundamental, como un coche. ¿Necesario? Bastante. ¿Imprescindible? No.

#24 no he dicho que la solución (o gran parte de ella) no pase por construir mas. Pero solo construir no creo que cambie el panorama de como están las cosas, si no cambias otras muchas cosas

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Obj277 #26 3 May

Decir que los fondos o inversores extranjeros no afectan es tan mentira como negar lo que has expuesto. Ambos son culpables.

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Retil #27 3 May :psyduck:

#25 Pero, si tu vecino pone un precio mayor y lo vende sin problemas, segurametne sea porque el precio sea el correcto, a no ser que sea algo totalmente puntual. Si tienes un piso en una zona donde el precio de alquiler esta entorno a los 1000, porque ibas a poner 600?, te gusta ir regalando dinero?

1 respuesta

Clive #28 3 May

#25 Sí, sí son putas matemáticas.

Partes de la falsa premisa de que el propietario, ya solo por ser propietario, va a pedir lo máximo posible y a sangrar al inquilino. Pero no, el poder negociador, para cualquier cosa en esta vida, te lo da las alternativas que tengas. Para todo, incluida la vivienda.

Construir más le quita el poder negociador a los propietarios y espanta a los especuladores. Quieres que bajen los precios? Quieres que la vivienda deje de ser un bien especulativo? Pues solo hay una manera: la vivienda tiene que ser abundante.

Por personas como tú, que no pueden ni seguir el más mínimo razonamiento, nos vemos como nos vemos. Me cago en todo.

#26 Cómo afectan? De qué manera?

La vivienda en alquiler en España está distribuida de la siguiente manera:
84% en manos de personas físicas
9% en manos de las administraciones públicas
7% en manos de personas jurídicas (empresas, fondos, SICAVs, etc.)

De qué forma el 7% influye en el precio del 100%? Si el 7% pudiera influir en el precio, el 9% podría con mayor motivo influir aún más, pero los precios, no bajan, suben. Es acaso falta de voluntad política? O es simplemente un problema de oferta y de escasez?

Ay Dios mío...

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Obj277 #29 3 May

#15 Enternecedor es intentar hablar de cosas que te quedan grandes y no entiendes.
#28 Personas físicas que compran para alquiler vacacional? A patadas. Y encima extranjeras. Tan mal es leer #15 negando una obviedad como tú negar otro problema.

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Clive #30 3 May

#29

Personas físicas que compran para alquiler vacacional?

Sí compran para alquiler vacacional, están saliendo viviendas del mercado de compraventa (viviendas que estaban a la venta, no en alquiler), lo que reduce la oferta de vivienda en venta; y, a su vez, esas viviendas entran en el mercado del alquiler vacacional, lo que aumenta la oferta de vivienda de alquiler vacacional.

La oferta de alquiler no se ve afectada. No cambia, sigue siendo la misma.

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Escasez y subida del precio de la vivienda

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